Як вибрати квартиру

6-29-2021

Коли купуєш квартиру жк софия клубный  від власника, важливо звертати увагу на всі юридичні аспекти такої угоди.

Зараз на ринку продається дуже багато заставних квартир, які куплені в іпотеку. І не завжди у продавця є можливість за рахунок власних коштів погасити її і продати житло без обтяження. Ідеальний варіант такої угоди-покупка теж в іпотеку, причому в тому ж банку, де вона вже закладена.

У цьому випадку кредитна організація оформляє всі документи і робить заміну позичальника і заставодавця на покупця. Але якщо ваша заставна (документ, що підтверджує заставу з боку банку на квартиру. — прима. Ред.) продана іншому банку, то без повного погашення іпотеки продавцем угода буде неможлива, навіть якщо покупець планував оформити кредит в цьому ж банку.

Якщо ви плануєте покупку заставної квартири за готівковий розрахунок і у колишнього покупця (вашого продавця) немає можливості погасити іпотеку самостійно, то, швидше за все, він попросить вас як покупця заплатити за нього по кредиту в рахунок оплати вартості квартири. І такі ситуації не є рідкістю: дуже багато це роблять за простою розпискою або авансовою угодою.

Продавець гасить іпотеку за рахунок коштів покупця і чекає заставної для зняття обтяження з квартири, після чого вже він може здійснити операцію. Іноді цей процес триває від одного до двох місяців. Але з юридичної точки зору ні розписка, ні авансова угода не дають гарантій того, що ви в підсумку купите цю квартиру, а часом навіть попередній договір не гарантує цього.

Іноді залишок по іпотеці становить і кілька мільйонів. Якщо ви готові ризикувати такою сумою, вибір ваш. Купівля може бути безпечною, якщо правильно підготовлена схема розрахунків по угоді (тільки банківський переказ) і грамотно оформлений договір купівлі-продажу, щоб убезпечити покупця. Підписувати папери необхідно в момент переведення суми для погашення іпотечного кредиту продавця.

Також при покупці житла на вторинному ринку важливо перевірити, чи узгоджена перепланування. На жаль, далеко не всі власники роблять це. А бувають випадки, коли цей процес неможливий через порушення норм. Таке можливо, якщо, наприклад, балкон з’єднаний з житловою кімнатою, немає стіни між кухнею з газовою плитою і кімнатою (раніше такі перепланування можна було узгодити, зараз же діє пряма заборона в законі. — прима. Ред.) або газова труба закладена стіною.

При покупці квартири в іпотеку банки все частіше стали закривати очі на наявність неузгодженої перепланування, тому купити таке житло не проблема. Але якщо ви купуєте квартиру з неузгодженою переплануванням і цей факт буде виявлено перевіряючою комісією від адміністрації району, наприклад за заявою сусідів, то вам необхідно буде надалі узгодити її. А якщо зробити це неможливо, доведеться приводити житло в первісний вигляд.

Тому перед покупкою попросіть у власника технічну документацію на об’єкт — технічний паспорт, кадастровий паспорт, експлікацію. Якщо ви побачите, що була проведена перепланування, краще проконсультуватися з юристом, чи можна її узгодити в подальшому і чи немає якихось серйозних порушень.

Особливу увагу потрібно приділити перевірці квартири на предмет зареєстрованих жителів. Перед угодою ми завжди просимо продавця, щоб всі особи були зняті з реєстраційного обліку. У цьому можна переконатися, отримавши довідку в паспортному столі. Бувають випадки, що з якихось причин один із зареєстрованих не може приїхати, але власник наполягає на угоді. Тут важливо розуміти причини, за якими людина не може виписатися, — або він просто живе в іншому місті, або він знаходиться в місцях позбавлення волі. Швидше за все, у другому випадку він навряд чи насправді планує зніматися з реєстраційного обліку і втрачати право проживання в квартирі.

Раніше осіб, які перебували в місцях позбавлення волі або пішли в армію, можна було зняти з реєстраційного обліку за заявою власника, але після повернення вони могли відновити право проживання. З 2015 року їх вже не можна виписати за заявою власника, але, щоб не купити квартиру з такими несподіваними сусідами, необхідно перевірити довідку про зареєстрованих — хто і на якій підставі був знятий з реєстраційного обліку.

Також буває ситуація, коли сторони погодили рішення, що людина випишеться з квартири після продажу, прописали це в договорі, але він не зробив цього і не виходить на зв’язок. У цьому випадку єдина можливість вирішити це питання-звернутися до суду.