Je hebt de cijfers gekraakt. De markt is heet, of misschien heb je er gewoon behoefte aan. Hoe dan ook, u heeft besloten uw eigendom zonder makelaar te adverteren en het alleen te doen. Dat vergt lef. Maar nu komt het lastige gedeelte: wat doe je eigenlijk met de plek voordat de vertoningen beginnen?
Het is gemakkelijk om rond te kijken en alleen gebreken te zien. Je ziet de afbladderende verf, de verouderde armaturen, de scheur in de gipsplaat. Je instinct schreeuwt om een hamer. Je denkt erover om die oude keuken weg te rukken of de gevelbeplating te vervangen.
Stop.
De meeste grote renovatieprojecten zijn financiële valkuilen. U geeft €20.000 uit aan een keukenrenovatie en knijpt misschien €15.000 terug bij de sluiting. Je bent $ 5.000 kwijt en zes weken stof. Erger nog, je bouwt je droomhuis voor iemand die misschien een hekel heeft aan granieten werkbladen. Laat ze het plezier hebben om dingen af te breken. Laat ze betalen voor de vreugde van ontdekking.
Je huis is op dit moment geen thuis. Het is een product. En het doel is om het te laten stralen zonder je portemonnee leeg te maken.
De wiskunde van spijt
Laten we naar de harde gegevens kijken. Als u een nieuw deck installeert, bedragen de gemiddelde kosten ongeveer $ 10.600. Het rendement op de investering? Ongeveer 82 procent. Dat betekent dat u bijna $ 2000 doneert aan het entertainmentbudget van uw koper. Je zult er niet zijn om erop te zitten. Jij zult er niet zijn om de BBQ te organiseren.
Waarom betalen voor de vrije tijd van iemand anders?
Probeer enscenering in plaats van beton te storten. Leg verse graszoden als uw tuin op een oorlogsgebied lijkt. Plant wat goedkope eenjarige planten. Koop een paar bistrostoelen en een tafeltje. Zet ze in een hoek waar de zon schijnt. Het creëert een sfeer. Het suggereert leven. En als u verhuist, neemt u de stoelen mee.
De slimste verkopers renoveren niet; zij ensceneren. Ze verkopen de levensstijl, niet de constructie.
Denk eens aan de badkamer. Een gemiddelde renovatie kost bijna $ 16.000, met een terugverdienpercentage van slechts 74 procent. Dat is een enorm verlies voor een kamer die je nooit meer zult gebruiken.
Doe dit in plaats daarvan:
* Schrob elke tegel totdat deze glinstert.
* Vervang oude ladetrekkers door strakke, moderne hardware.
* Verwissel verouderde kranen als ze er goedkoop uitzien.
* Voeg frisse, luxe ruikende zeep toe.
* Vouw handdoeken met militaire precisie.
Een schone, goed vormgegeven badkamer is altijd beter dan een gestripte badkamer. Het is uitnodigend. Het voelt luxueus. Het kost minder dan een diner voor twee.
Verander een logeerkamer in een gastensuite. Je hebt geen kingsize matras nodig. Koop een eenvoudig frame. Een opblaasbaar matras werkt als je wanhopig bent, maar een goed logeerbed is beter. Voeg zachte kussens toe. Dikke handdoeken. Opeens wordt die lege doos een mogelijkheid voor een bezoeker. Het zorgt ervoor dat het hele huis impliciet groter aanvoelt.
Goedkope aanpassingen met grote impact
Je hebt geen aannemer nodig. Je hebt een visie en een gereedschapskist nodig.
1. Diep reinigen, niet alleen vegen
Stofzuigen is niet genoeg. U moet plinten, verlichtingsarmaturen en raamrails grondig reinigen. Stof hoopt zich op in lagen die we niet meer opmerken. Kopers zien het meteen. Het duidt op verwaarlozing.
2. Schilder de waarheid
Wit verkoopt. Niet alleen voor muren, maar ook voor sierlijsten. Als je muren een stoere tint avocado uit de jaren negentig hebben, schilder ze dan gebroken wit. Het is neutraal. Het is helder. Het verbergt kleine onvolkomenheden in gipsplaat. Als je met een lichte kleur begint, is één laag vaak genoeg.
3. Steek het aan
Donkere kamers voelen klein aan. Vervang verouderde lampen door LED’s met een hoog lumen. Open elk gordijn. Open elk raam. Laat het natuurlijke licht naar binnen stromen. Als een armatuur er lelijk uitziet, vervang dan alleen het armatuur. Ze zijn goedkoop online.
4. Meedogenloos opruimen
Als het niet op een plank, in een kast of op een tafel staat, is het rommel. Foto’s opbergen. Verzamel collecties. Berg de helft van je boeken op. Je wilt dat kopers zich hun leven hier voorstellen, en niet het jouwe. Verwijder 50 procent van wat zich in elke kamer bevindt. Verwijder vervolgens nog eens 20 procent.
5. Repareer de kleine dingen
Een losse deurknop. Een flikkerend licht. Een druppelende kraan. Dit zijn rode vlaggen. Ze suggereren grotere, onzichtbare problemen. Repareer ze nu. Het kost centen en neemt twijfel weg.
Veiligheid eerst
Voordat u met hamers gaat zwaaien of verf gaat mengen, moet u uw grenzen kennen.
- Loodverf: Als uw huis vóór 1978 is gebouwd, neem dan aan dat de verf lood bevat. Schuur het niet. Schraap het niet droog. Alleen nat zand. Of huur een professional in. Loodstof is onzichtbaar en dodelijk.
- Asbest: Vloertegels en leidingisolatie van oudere huizen kunnen asbest bevatten. Door ze te verstoren komen vezels vrij. Test voordat je scheurt.
- Elektrisch: Als u zich niet op uw gemak voelt, raak het dan niet aan. Een slechte draad kan uw huis afbranden. Eenvoudige lampen vervangen? Prima. Opnieuw bedraden? Bel een elektricien.
De mentaliteitsverandering
Dit is moeilijk. Je bent emotioneel over de plek. Je hebt hier gewoond. Je hebt hier gelachen. Je hebt hier gehuild.
Maar je verkoopt je herinneringen niet. Je verkoopt muren en een dak. En de beste manier om ze te verkopen is door ze er perfect uit te laten zien voor het volgende hoofdstuk.
Bespaar uw geld. Bespaar je energie. Podium als een professional. Ga verder
Een inspectie vóór de aanbieding kost ongeveer $ 200 tot $ 300. Dat is een kleine prijs die moet worden betaald om later een deal-killing verrassing te voorkomen. Als de inspecteur van uw koper een gebarsten fundering of een lekkende leiding ontdekt, mislukt de verkoop. U zult het waarschijnlijk toch moeten repareren, vaak voor minder geld, maar voordat de markt het onroerend goed ziet. Controleer de HVAC. Test het sanitair. Kijk naar de elektrische panelen. Zelfs de gasleidingen.
Schimmel in de kelder is een belangrijke rode vlag. Termieten zijn erger. Inspecteer deze gebieden voordat u een lijst maakt. Als je halfafgemaakte projecten hebt, maak ze dan nu af. De National Association of Realtors merkt op dat kopers het dubbele van de kosten van onvolledig werk van hun bod zullen aftrekken. Zie het als een boete. Bevestig de gipsplaat. Verf de bekleding. Laat geen losse eindjes achter.
Overeenkomen met buurtnormen
Elke verbetering die u aanbrengt, moet bij de straat passen. Als uw huis een bescheiden boerderij is in een buurt met bungalows, installeer dan geen gastronomische keuken met marmeren werkbladen. Kopers verwachten een hogere prijs. Ze zullen ook in verwarring raken. Renovaties die niet aansluiten bij het wijkgemiddelde leveren zelden hun investering op. Ze kunnen mensen juist afschrikken.
Ga naar lokale open huizen. Kijk eens wat de buren hebben gedaan. Houd het consistent. Je wilt dat je huis aanvoelt als een leeg canvas. Het moet comfortabel zijn. Het moet schoon zijn. Het mag niet aanvoelen als uw specifieke leven. Kopers moeten zich hun eigen meubels in de ruimte voorstellen. Hightech snufjes in bad zijn leuk, maar drijven de verkoop niet. De algehele sfeer wel.
Maximaliseren van de waarde van Home Staging
De gouden regel voor updates vóór de verkoop is eenvoudig. Geef alleen geld uit aan veranderingen die minstens het dubbele van de kosten toevoegen aan de waarde van het huis. Grote renovaties slagen vaak niet voor deze test. Ze zijn te duur en te persoonlijk. Dit is waar home-staging van cruciaal belang wordt. Het presenteert de “kale botten” van het huis in het best mogelijke licht.
Staging kan uw uiteindelijke verkoopprijs met gemiddeld zes procent verhogen. Het kan uw tijd op de markt ook met wel 50 procent verkorten. Snelheid is belangrijk. Hoe langer een huis stilstaat, hoe meer kopers ervan uitgaan dat er iets mis is. Enscenering bestrijdt dat vermoeden. Het zorgt ervoor dat de ruimte instapklaar aanvoelt.
Budgettering voor enscenering
Hoeveel moet je erin stoppen? Er is geen harde grens aan de inspanning. Je verplaatst meubels en schrobt vloeren. Maar als u contant geld wilt uitgeven, kunt u het beste één tot drie procent van uw vraagprijs besteden aan enscenering. Dit omvat rekwisieten, verhuur en diensten. Power wassen van de oprit. Grondige reiniging van de tapijten. Misschien een professionele stager inhuren voor een paar uur.
Nationale gemiddelden voor stagingdiensten liggen tussen $ 400 en $ 600. Dat varieert per vierkante meter en lokale markttarieven. Het klinkt klein vergeleken met de renovatiekosten. Het rendement is aanzienlijk. Uit een onderzoek uit 2007 bleek dat huizen die $ 5.000 tot $ 8.000 aan staging en kleine verbeteringen besteedden, een rendement van 150 procent op die investering zagen.
Elke markt is anders. Elke koper heeft andere behoeften. Maar een slimme enscenering houdt je vraagprijs hoog. Het bespaart u kostbare structurele veranderingen. Dat bespaarde geld blijft in uw zak. Je kunt het gebruiken om de volgende plek uit te bouwen. De cyclus gaat door. Je hoeft alleen maar de eerste te laten werken.
