Kreditgeber sind keine Wohltätigkeitsorganisationen. Sie sind im Geschäft, um Geld zu verdienen. Und sie machen es im Voraus.
Sie denken vielleicht, der Zinssatz Ihrer Hypothek sei der einzige Kostenfaktor, der zählt. Das ist es nicht. Es gibt eine versteckte Kostenschicht im Kredit, bevor Sie überhaupt die Abschlusspapiere unterschreiben. Es wird als Herstellungsgebühr bezeichnet.
Diese Gebühr ist ein Prozentsatz Ihres gesamten Kreditbetrags. Normalerweise zwischen einem halben und einem Prozent. Sie zahlen es bei Abschluss.
Aber hier ist der Trick. Die Gebühr verschwindet nicht einfach in der Tasche des Kreditgebers. Es erhöht stillschweigend den effektiven Zinssatz, den Sie über die Laufzeit des Darlehens zahlen.
Die Mathematik hinter den versteckten Kosten
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an.
Stellen Sie sich vor, Sie nehmen einen Kredit über 100.000 USD zu einem angegebenen Zinssatz von sieben Prozent auf. Der Kreditgeber erhebt eine Bearbeitungsgebühr von drei Prozent.
Sie zahlen diese Gebühr beim Abschluss. Angenommen, die gesamten Vorabkosten, einschließlich Bearbeitungs- und Abschlussgebühren, belaufen sich auf 3.820 US-Dollar. Davon entfallen 3.000 US-Dollar auf die Erstellungsgebühr.
Ihre monatliche Zahlung wird auf der Grundlage der vollen 100.000 US-Dollar berechnet. Bei sieben Prozent sind das 665,30 $ pro Monat.
Aber hier ist der Haken.
Da Sie 3.820 US-Dollar an Gebühren im Voraus bezahlt haben, konnten Sie nicht tatsächlich 100.000 US-Dollar des Geldes des Kreditgebers verwenden. Sie haben nur 96.180 $ netto verdient.
Dennoch leisten Sie weiterhin Zahlungen, als ob Sie den gesamten Betrag geliehen hätten.
Sie zahlen 665,30 $ pro Monat bei einem Restbetrag von nur 96.180 $.
Das bedeutet, dass Ihr tatsächlicher effektiver Jahreszins (APR) nicht sieben Prozent beträgt. Sie liegt bei 7,39 Prozent.
Die Gebühren haben Ihre Kreditkosten in die Höhe getrieben. Mit Zinsen erzielen Kreditgeber ihren Gewinn. Sie sind bereit, Ihnen Geld zu leihen, weil sie zweimal bezahlt werden: einmal im Voraus über die Gebühren und dann noch einmal im Laufe der Zeit über die Zinsen.
„Das Ergebnis der Bereitstellungsgebühr und anderer Vorabgebühren ist, dass Sie über die Laufzeit des Darlehens mehr Zinsen zahlen, als Sie vielleicht denken.“
Warum die Kredithöhe wichtig ist
Die Auswirkungen dieser Gebühren variieren je nach Höhe Ihres Kredits.
Bei einem Großkredit könnte sich die prozentuale Auswirkung geringer anfühlen. Bei einem kleineren Kredit fallen diese Vorabkosten jedoch stärker ins Gewicht.
Überlegen Sie auch, wie lange Sie den Kredit behalten möchten. Wenn Sie Ihre Hypothek vorzeitig abbezahlen, werden diese Vorlaufkosten noch teurer. Sie können die Kosten dieser Gebühren nicht auf dreißig Jahre Zinsersparnis verteilen.
Je höher die Vorabkosten, desto höher ist Ihr effektiver Zinssatz, wenn Sie das Darlehen nicht bis zur Fälligkeit halten.
Können Sie diese Vorlaufkosten reduzieren?
Ja. Sie können versuchen, diese anfänglichen Kosten zu senken.
Verhandlung ist der Schlüssel. Bitten Sie Ihren Kreditgeber, auf die Bereitstellungsgebühren zu verzichten oder diese zu reduzieren. Einige Kreditgeber bieten möglicherweise alternativ Rabattpunkte an. Jeder Punkt entspricht einem Prozent der Kreditsumme. Sie zahlen diese im Voraus, um Ihren Zinssatz zu senken.
Manchmal ist es besser, über niedrigere Gebühren zu verhandeln, als zu einem niedrigeren Preis einzukaufen. Es hängt davon ab, wie lange Sie im Haus bleiben möchten.
Suchen Sie auch nach staatlich unterstützten Kreditprogrammen. Diese haben oft niedrigere Gebührenstrukturen. Einige Kreditgeber bieten auch Werbeaktionen oder Anreize an, die die Abschlusskosten senken können.
Sollten Sie die Kosten in Ihr Darlehen einbeziehen?
Eine häufige Frage ist, ob Sie diese Vorabkosten finanzieren können.
Dies wird als Finanzierung der Abschlusskosten bezeichnet. Sie addieren die Gebühren zu Ihrem Gesamtdarlehenssaldo.
Sie zahlen sie nicht bei Abschluss. Stattdessen zahlen Sie sie über die Laufzeit des Darlehens ab.
Dadurch bleiben Ihre Barauslagen geringer. Aber es erhöht Ihre Gesamtverschuldung.
Ihre monatliche Zahlung bleibt möglicherweise gleich, aber Ihre Gesamtzinskosten steigen. Sie zahlen Zinsen für Gebühren, die ursprünglich bereits von jemand anderem gezahlt wurden.
Es ist ein Kompromiss. Jetzt wird weniger Bargeld benötigt. Höhere Kosten später.
Wägen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig ab. Wenn Sie unsicher sind, wenden Sie sich an einen Finanzberater. Aber denken Sie daran: Irgendwo muss das Geld herkommen. Entweder Sie zahlen es jetzt oder Sie zahlen es später mit Zinsen.
Welcher Weg passt zu Ihrem Budget? Das ist eine Entscheidung, die nur Sie treffen können.
