Pemberi pinjaman bukanlah badan amal. Mereka berbisnis untuk menghasilkan uang. Dan mereka melakukannya terlebih dahulu.
Anda mungkin berpikir tingkat bunga hipotek Anda adalah satu-satunya biaya yang penting. Tidak. Ada lapisan biaya tersembunyi yang dimasukkan ke dalam pinjaman bahkan sebelum Anda menandatangani surat penutupan. Ini disebut biaya awal.
Biaya ini adalah persentase dari total jumlah pinjaman Anda. Biasanya antara setengah persen hingga satu persen. Anda membayarnya pada saat penutupan.
Tapi inilah triknya. Biayanya tidak hilang begitu saja ke kantong pemberi pinjaman. Ini secara diam-diam meningkatkan tingkat bunga efektif yang Anda bayarkan selama masa pinjaman.
Matematika di Balik Biaya Tersembunyi
Mari kita lihat contoh konkritnya.
Bayangkan Anda mengambil pinjaman$100.000 dengan tingkat bunga tujuh persen. Pemberi pinjaman membebankan tiga persen biaya asal.
Anda membayar biaya itu pada saat penutupan. Katakanlah total biaya dimuka, termasuk biaya pemrosesan dan penutupan, mencapai $3.820. Dari jumlah tersebut, $3.000 adalah biaya originasi.
Pembayaran bulanan Anda dihitung berdasarkan $100.000 penuh. Pada tujuh persen, itu berarti $665,30 per bulan.
Tapi inilah hasil tangkapannya.
Karena Anda membayar biaya $3.820 di muka, Anda sebenarnya tidak dapat menggunakan $100.000 dari uang pemberi pinjaman. Anda hanya mendapat $96.180.
Namun Anda masih melakukan pembayaran seolah-olah Anda meminjam seluruh jumlah.
Anda membayar $665,30 per bulan dengan saldo hanya $96,180.
Ini berarti Tingkat Persentase Tahunan (APR) Anda yang sebenarnya bukan tujuh persen. Yaitu 7,39 persen.
Biaya tersebut meningkatkan biaya pinjaman Anda. Bunga adalah tempat pemberi pinjaman memperoleh keuntungan. Mereka bersedia meminjamkan uang kepada Anda karena mereka dibayar dua kali: sekali di muka melalui biaya, dan sekali lagi melalui bunga.
“Hasil dari biaya originasi dan biaya di muka lainnya adalah Anda membayar bunga lebih banyak selama masa pinjaman daripada yang Anda kira.”
Mengapa Ukuran Pinjaman Penting
Dampak dari biaya ini berubah tergantung pada besarnya pinjaman Anda.
Untuk pinjaman dalam jumlah besar, persentase dampaknya mungkin terasa lebih kecil. Namun untuk pinjaman yang lebih kecil, biaya di muka tersebut menjadi lebih berat.
Juga, pertimbangkan berapa lama Anda berencana untuk menyimpan pinjaman tersebut. Jika Anda melunasi hipotek Anda lebih awal, biaya dimuka tersebut menjadi lebih mahal. Anda tidak dapat membagi biaya tersebut selama tiga puluh tahun penghematan bunga.
Semakin tinggi biaya dimuka, semakin tinggi tingkat efektif Anda jika Anda tidak menahan pinjaman hingga jatuh tempo.
Bisakah Anda Mengurangi Biaya di Muka Ini?
Ya. Anda dapat mencoba menurunkan pengeluaran awal ini.
Negosiasi adalah kuncinya. Minta pemberi pinjaman Anda untuk mengesampingkan atau mengurangi biaya asal. Beberapa pemberi pinjaman mungkin menawarkan poin diskon sebagai alternatif. Setiap poin sama dengan satu persen dari jumlah pinjaman. Anda membayar ini dimuka untuk menurunkan tingkat bunga Anda.
Terkadang, menegosiasikan biaya yang lebih rendah lebih baik daripada menurunkan suku bunga. Itu tergantung pada berapa lama Anda berencana untuk tinggal di rumah tersebut.
Carilah program pinjaman yang didukung pemerintah juga. Ini sering kali memiliki struktur biaya yang lebih rendah. Beberapa pemberi pinjaman juga menjalankan promosi atau insentif yang dapat mengurangi biaya penutupan.
Haruskah Anda Memasukkan Biaya ke dalam Pinjaman Anda?
Pertanyaan umum adalah apakah Anda dapat membiayai biaya dimuka ini.
Ini disebut biaya penutupan pembiayaan. Anda menambahkan biaya ke total saldo pinjaman Anda.
Anda tidak membayarnya pada saat penutupan. Sebaliknya, Anda melunasinya selama masa pinjaman.
Ini membuat uang tunai Anda lebih rendah. Tapi itu meningkatkan total utang Anda.
Pembayaran bulanan Anda mungkin tetap sama, namun total biaya bunga Anda meningkat. Anda membayar bunga atas biaya yang pada awalnya telah dibayar oleh orang lain.
Ini adalah trade-off. Dibutuhkan uang tunai yang lebih rendah sekarang. Biaya lebih tinggi nanti.
Pertimbangkan pro dan kontra dengan hati-hati. Konsultasikan dengan penasihat keuangan jika Anda tidak yakin. Tapi ingat: uangnya harus datang dari suatu tempat. Entah Anda membayarnya sekarang, atau Anda membayarnya dengan bunga nanti.
Jalur mana yang sesuai dengan anggaran Anda? Itu adalah keputusan yang hanya bisa Anda buat.
