Przerobiłeś wszystkie liczby. Rynek jest gorący, a może po prostu musisz uciec. W każdym razie zdecydowałeś się wystawić nieruchomość na sprzedaż bez udziału pośrednika w handlu nieruchomościami i zrobić to sam. To wymaga odwagi. Ale teraz nadchodzi najbardziej niezręczna część: co dokładnie robi z domem przed rozpoczęciem pokazów?
Łatwo jest się rozejrzeć i dostrzec same wady. Zauważasz łuszczącą się farbę, przestarzały sprzęt, pęknięcie w płycie gipsowo-kartonowej. Twój instynkt krzyczy, żeby podnieść młotek. Myślisz o wyburzeniu starej kuchni lub wymianie bocznicy.
Zatrzymywać się.
Większość dużych projektów renowacyjnych to pułapki finansowe. Wydajesz 20 000 dolarów na przebudowę kuchni i być może dostajesz z powrotem tylko 15 000 dolarów po zamknięciu. Tracisz 5000 dolarów i sześć tygodni w kurzu. Co gorsza, tworzysz swój wymarzony dom dla kogoś, kto może nie lubić granitowych blatów. Niech się cieszą z rozbiórki. Niech płacą za radość odkrywania.
Twój dom nie jest teraz domem. To jest produkt. Celem jest sprawienie, by zabłysnął bez opróżniania portfela.
Matematyka żalu
Spójrzmy na suche dane. Jeśli zainstalujesz nową talię, średni koszt wynosi około 10 600 USD. Zwrot z inwestycji? Około 82 proc. Oznacza to, że oddajesz prawie 2000 dolarów z budżetu rozrywkowego kupującego. Nie będziesz na nim siedzieć. Nie zorganizujesz tam grilla.
Po co płacić za cudze wakacje?
Zamiast wylewać beton, spróbuj wystawić swój dom na sprzedaż. Jeśli Twoje podwórko wygląda jak pole bitwy, połóż nową trawę. Posadź niedrogie kwiaty jednoroczne. Kup kilka krzeseł bistro i mały stolik. Umieść je w kącie, w którym pada słońce. Tworzy atmosferę. To wskazuje na życie. A kiedy się przeprowadzasz, zabierasz ze sobą krzesła.
Najmądrzejsi sprzedawcy nie przeprowadzają remontów; przygotowują dom do sprzedaży. Sprzedają styl życia, a nie budownictwo.
Weź pod uwagę łazienkę. Średni koszt renowacji wynosi prawie 16 000 dolarów, a zwrot z inwestycji wynosi zaledwie 74 procent. To ogromna strata dla pokoju, z którego już nigdy nie skorzystasz.
Zrób to zamiast:
* Szoruj każdą płytkę, aż zabłyśnie.
* Wymień stare uchwyty szuflad na stylowe, nowoczesne okucia.
* Wymień przestarzałe krany, jeśli wyglądają tanio.
* Dodaj świeże mydło o drogim zapachu.
* Składaj ręczniki z wojskową precyzją.
Czysta, stylowa łazienka zawsze przewyższa całkowicie odnowioną łazienkę. Ona zaprasza. Wydaje się luksusowa. Kosztuje mniej niż obiad dla dwojga.
Zamień dodatkową sypialnię w apartament dla gości. Nie potrzebujesz łóżka typu king-size. Kup proste łóżko podstawowe. Materac dmuchany jest w porządku, jeśli jesteś zdesperowany, ale dobre łóżko gościnne jest lepsze. Dodaj puszyste poduszki. Grube ręczniki. Nagle to puste pudełko staje się szansą dla gościa. To pośrednio sprawia, że cały dom jest większy.
Tanie, ale skuteczne zmiany
Nie potrzebujesz wykonawcy. Potrzebujesz perspektywy i zestawu narzędzi.
1. Dokładne sprzątanie, a nie tylko zamiatanie
Odkurzacz nie wystarczy. Będziesz musiał dokładnie wyczyścić listwy przypodłogowe, oprawy oświetleniowe i listwy okienne. Kurz gromadzi się warstwami, których przestajemy zauważać. Kupujący widzą to natychmiast. To sygnalizuje zaniedbanie.
2. Prawdziwe malarstwo
Sprzedaje kolor biały. Nie tylko ściany, ale także dekoracje. Jeśli Twoje ściany mają odważny kolor awokado z lat 90., pomaluj je na kolor kości słoniowej. To jest neutralny kolor. Jest jasno. Ukrywa drobne wady płyt kartonowo-gipsowych. Jeśli zaczynasz od jasnego koloru, często wystarczy jedna warstwa.
3. Dodaj światło
Ciemne pokoje wydają się małe. Wymień przestarzałe żarówki na żarówki LED o wysokiej jasności. Otwórz wszystkie rolety. Otwórz wszystkie okna. Niech naturalne światło wypełni Twój dom. Jeśli oprawa oświetleniowa wygląda nieestetycznie, wymień tylko samą oprawę oświetleniową. W internecie są tanie.
4. Bezwzględne porządkowanie
Jeśli jakiegoś przedmiotu nie ma na półce, w szafie lub na stole, jest to śmieci. Usuń zdjęcia. Usuń kolekcje. Odłóż połowę swoich książek. Chcesz, aby kupujący wyobrażali sobie swoje życie tutaj, a nie widzieli Twoje. Usuń 50 procent przedmiotów z każdego pokoju. Następnie usuń kolejne 20 procent.
5. Naprawiaj małe rzeczy
Luźna klamka drzwi. Migające światło. Kapiący kran. To są czerwone flagi. Wskazują na większe, niewidoczne problemy. Napraw je teraz. Kosztuje grosze, a eliminuje wątpliwości.
Bezpieczeństwo przede wszystkim
Zanim zaczniesz machać młotkiem lub mieszać farbę, poznaj swoje ograniczenia.
- Farba ołowiowa: Jeśli Twój dom został zbudowany przed 1978 rokiem, należy wziąć pod uwagę, że farba zawiera ołów. Nie piaskuj. Nie wycieraj go do sucha. Szlifować wyłącznie na mokro. Lub zatrudnij profesjonalistę. Pył ołowiany jest niewidoczny i zabójczy.
- Azbest: Płytki podłogowe i izolacja rur w starszych domach mogą zawierać azbest. Naruszenie ich integralności powoduje uwolnienie włókien. Test przed demontażem.
- Elektryczny: Jeśli nie jesteś pewien swoich umiejętności, nie dotykaj tego. Zły przewód może spalić Twój dom. Łatwa wymiana żarówek? Cienki. Ponowne okablowanie? Wezwij elektryka.
Zmiana sposobu myślenia
To trudne. Jesteś emocjonalnie przywiązany do miejsca. Mieszkałeś tutaj. Tutaj się uśmiałeś. Płakałeś tutaj.
Ale to nie wspomnienia sprzedajesz. Sprzedam ściany i dach. A najlepszym sposobem na ich sprzedaż jest uczynienie ich idealnymi na następny rozdział.
Oszczędzaj swoje pieniądze. Oszczędzaj energię. Przygotuj swój dom do sprzedaży jak profesjonalista. Pójść dalej.
Kontrola przed wystawieniem na aukcję kosztuje około 200–300 dolarów. To niewielka cena, jaką trzeba zapłacić, aby uniknąć przykrych niespodzianek, które mogłyby później zakłócić transakcję. Jeśli inspektor kupującego odkryje pęknięcie w fundamencie lub nieszczelną rurę, sprzedaż może się rozpaść. Najprawdopodobniej i tak będziesz musiał to naprawić, a często nawet taniej, ale zanim rynek dostrzeże obiekt. Sprawdź swój system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC). Przetestuj swoją instalację wodno-kanalizacyjną. Sprawdź panele elektryczne. Nawet przewody gazowe.
Pleśń w piwnicy to poważna czerwona flaga. Termity są jeszcze gorsze. Sprawdź te obszary, zanim wystawisz swój dom na sprzedaż. Jeśli masz niedokończone projekty, dokończ je teraz. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zauważa, że kupujący odliczą od swojej oferty kwotę równą dwukrotności wartości wszelkich niedokończonych prac. Potraktuj to jako karę. Uszczelnij płytę gipsowo-kartonową. Pomaluj listwę. Nie zostawiaj niedokończonych spraw.
Spełnianie standardów okręgowych
Wszelkie ulepszenia muszą wpisywać się w kontekst ulicy. Jeśli Twój dom to skromne ranczo w okolicy bungalowu, nie instaluj kuchni z marmurowymi blatami. Kupujący będą oczekiwać wyższej ceny. Oni też będą zdezorientowani. Naprawy niespełniające przeciętnego standardu danego terenu rzadko kiedy się opłacają. Może nawet odstraszyć ludzi.
Weź udział w lokalnych dniach otwartych. Zobacz, co zrobili sąsiedzi. Zachowaj jednolitość. Chcesz, aby Twój dom wyglądał jak czyste płótno. Powinno być przytulnie. Czysty. Nie musi odzwierciedlać twojego konkretnego życia. Kupujący muszą wyobrazić sobie swoje meble w tej przestrzeni. Zaawansowane technologicznie gadżety w łazience są dobre, ale nie są głównym motorem sprzedaży. Najważniejsze jest ogólna atmosfera.
Maksymalizacja wartości home stagingu
Złota zasada aktualizacji przedsprzedażowych jest prosta. Wydawaj pieniądze tylko na zmiany, które zwiększają co najmniej dwukrotnie wartość domu. Duże remonty często nie zdają tego egzaminu. Są zbyt drogie i zbyt osobiste. W tym przypadku home staging staje się kluczowy. Przedstawia „gołe ściany” domu w jak najlepszym świetle.
Staging może podnieść ostateczną cenę sprzedaży średnio o sześć procent. Może również skrócić czas, jaki dom spędza na rynku nawet o 50 procent. Szybkość ma znaczenie. Im dłużej dom stoi bez sprzedaży, tym częściej kupujący zakładają, że coś jest z nim nie tak. Inscenizacja rozwiewa to podejrzenie. Sprawia wrażenie, jakby dom był gotowy do zamieszkania.
Budżetowanie na inscenizację
Ile powinieneś zainwestować? Nie ma sztywnego limitu wysiłku. Przeniesiesz meble i umyjesz podłogi. Ale w przypadku kosztów gotówkowych zaplanuj wydanie od jednego do trzech procent ceny wywoławczej na inscenizację. Dotyczy to rekwizytów, wypożyczeń i usług. Myjka ciśnieniowa do podjazdu. Głębokie czyszczenie dywanów. Być może wynajęcie profesjonalnego stagera na kilka godzin.
Średni krajowy koszt usług postojowych wynosi od 400 do 600 dolarów. Różni się to w zależności od obszaru i stawek rynkowych. Wydaje się to niewielkie w porównaniu z kosztami odbudowy. Zwrot z inwestycji jest znaczący. Badanie przeprowadzone w 2007 roku wykazało, że domy, które wydały od 5 000 do 8 000 dolarów na aranżację i drobne ulepszenia, przyniosły 150-procentowy zwrot z tej inwestycji.
Każdy rynek jest wyjątkowy. Każdy kupujący ma inne potrzeby. Ale przemyślana inscenizacja sprawia, że cena wywoławcza jest wysoka. Oszczędza to kosztownych zmian konstrukcyjnych. Zaoszczędzone pieniądze pozostają w Twojej kieszeni. Możesz je wykorzystać do wyposażenia swojego następnego domu. Cykl trwa. Potrzebujesz tylko pierwszego kroku, aby zacząć działać.
