Você analisou os números. O mercado está aquecido, ou talvez você só precise sair. De qualquer forma, você decidiu listar sua propriedade sem um corretor de imóveis e seguir sozinho. Isso exige coragem. Mas agora vem a parte estranha: o que você realmente faz com o local antes do início das exibições?
É fácil olhar ao redor e ver apenas falhas. Você vê a pintura descascada, os acessórios desatualizados, a rachadura na parede de gesso. Seu instinto grita por um martelo. Você pensa em arrancar aquela cozinha velha ou substituir o revestimento.
Parar.
A maioria dos grandes projetos de renovação são armadilhas financeiras. Você gasta US$ 20.000 em uma reforma de cozinha e talvez receba US$ 15.000 no fechamento. Você perdeu US$ 5.000 e seis semanas de poeira. Pior, você está construindo a casa dos seus sonhos para alguém que pode odiar bancadas de granito. Deixe-os se divertirem destruindo as coisas. Deixe-os pagar pela alegria da descoberta.
Sua casa agora não é um lar. É um produto. E o objetivo é fazer brilhar sem esvaziar a carteira.
A matemática do arrependimento
Vejamos os dados concretos. Se você instalar um novo deck, o custo médio será de aproximadamente US$ 10.600. O retorno do investimento? Cerca de 82 por cento. Isso significa que você está doando quase US$ 2.000 para o orçamento de entretenimento do seu comprador. Você não estará lá para sentar nele. Você não estará lá para fazer o churrasco.
Por que pagar pelo lazer de outra pessoa?
Em vez de despejar concreto, tente preparar. Coloque grama fresca se seu quintal parecer uma zona de guerra. Plante algumas plantas anuais baratas. Compre algumas cadeiras de bistrô e uma pequena mesa. Coloque-os em um canto onde o sol bate. Isso cria uma vibração. Sugere vida. E quando você se move, você leva as cadeiras com você.
Os vendedores mais espertos não renovam; eles encenam. Eles vendem o estilo de vida, não a construção.
Considere o banheiro. Uma reforma média custa quase US$ 16.000, com uma taxa de recuperação de apenas 74%. É uma perda enorme para um quarto que você nunca mais usará.
Em vez disso, faça isso:
* Esfregue cada ladrilho até que brilhe.
* Substitua puxadores de gaveta antigos por ferragens modernas e elegantes.
* Troque torneiras desatualizadas se parecerem baratas.
* Adicione sabonete fresco e com cheiro sofisticado.
* Dobre toalhas com precisão militar.
Um banheiro limpo e bem decorado é sempre melhor do que um banheiro destruído. É convidativo. Parece luxuoso. Custa menos que um jantar para dois.
Transforme um quarto extra em uma suíte de hóspedes. Você não precisa de um colchão king. Obtenha uma moldura simples. Um colchão inflável funciona se você estiver desesperado, mas uma boa cama de hóspedes é melhor. Adicione travesseiros fofos. Toalhas grossas. De repente, aquela caixa vazia torna-se uma possibilidade para o visitante. Isso faz com que toda a casa pareça maior por implicação.
Ajustes de baixo custo e alto impacto
Você não precisa de um empreiteiro. Você precisa de uma visão e de uma caixa de ferramentas.
1. Limpeza profunda, não apenas varredura
Aspirar não é suficiente. Você precisa limpar profundamente rodapés, luminárias e trilhos de janelas. A poeira se acumula em camadas que deixamos de notar. Os compradores veem isso imediatamente. Isso sinaliza negligência.
2. Pinte a verdade
Branco vende. Não apenas para paredes, mas para acabamentos. Se suas paredes tiverem um tom forte de abacate dos anos 90, pinte-as de branco sujo. É neutro. É brilhante. Esconde pequenas imperfeições em drywall. Uma demão costuma ser suficiente se você estiver começando com uma cor clara.
3. Ilumine
Os quartos escuros parecem pequenos. Substitua lâmpadas obsoletas por LEDs de alto lúmen. Abra todas as cortinas. Abra todas as janelas. Deixe a luz natural entrar. Se uma luminária parecer feia, substitua apenas a luminária. Eles são baratos online.
4. Organize implacavelmente
Se não estiver em uma prateleira, em um armário ou em uma mesa, é uma bagunça. Guarde as fotos. Embale as coleções. Arrume metade dos seus livros. Você deseja que os compradores imaginem a vida deles aqui, e não a sua. Remova 50% do que está em cada cômodo. Em seguida, remova outros 20 por cento.
5. Conserte as pequenas coisas
Uma maçaneta solta. Uma luz bruxuleante. Uma torneira pingando. Estas são bandeiras vermelhas. Eles sugerem problemas maiores e invisíveis. Corrija-os agora. Custa centavos e tira dúvidas.
Segurança em primeiro lugar
Antes de começar a balançar martelos ou misturar tintas, conheça seus limites.
- Pintura com chumbo: Se sua casa foi construída antes de 1978, presuma que a tinta contém chumbo. Não lixe. Não seque e raspe. Apenas areia molhada. Ou contrate um profissional. A poeira de chumbo é invisível e mortal.
- Amianto: Ladrilhos e isolamento de tubos de casas antigas podem conter amianto. Perturbá-los libera fibras. Teste antes de rasgar.
- Elétrico: Se você não se sentir confortável, não toque nele. Um fio ruim pode queimar sua casa. Trocas simples de lâmpadas? Multar. Religando? Chame um eletricista.
A mudança de mentalidade
Isso é difícil. Você está emocionado com o lugar. Você morou aqui. Você riu aqui. Você chorou aqui.
Mas você não está vendendo suas memórias. Você está vendendo paredes e um telhado. E a melhor maneira de vendê-los é fazê-los parecer perfeitos para o próximo capítulo.
Economize seu dinheiro. Economize sua energia. Palco como um profissional. Siga em frente
Uma inspeção pré-listagem custa cerca de US$ 200 a US$ 300. Esse é um pequeno preço a pagar para evitar uma surpresa fatal no futuro. Se o inspetor do seu comprador encontrar uma fundação rachada ou um cano com vazamento, a venda desmorona. Você provavelmente terá que consertá-lo de qualquer maneira, muitas vezes por menos dinheiro, mas antes que o mercado veja a propriedade. Verifique o HVAC. Teste o encanamento. Observe os painéis elétricos. Até as linhas de gás.
O mofo no porão é uma grande bandeira vermelha. Os cupins são piores. Inspecione essas áreas antes de listar. Se você tiver projetos incompletos, termine-os agora. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis observa que os compradores subtrairão de sua oferta o dobro do custo de qualquer trabalho incompleto. Pense nisso como uma penalidade. Conserte o drywall. Pinte a guarnição. Não deixe pontas soltas.
Correspondência aos padrões do bairro
Qualquer melhoria que você fizer deve caber na rua. Se sua casa é um rancho modesto em um bairro de bangalôs, não instale uma cozinha gourmet com balcões de mármore. Os compradores esperarão um preço mais alto. Eles também ficarão confusos. Reformas que não correspondem à média do bairro raramente retornam o investimento. Eles podem realmente assustar as pessoas.
Vá para casas abertas locais. Veja o que os vizinhos fizeram. Mantenha-o consistente. Você quer que sua casa pareça uma tela em branco. Deve ser confortável. Deve estar limpo. Não deve parecer sua vida específica. Os compradores precisam imaginar seus próprios móveis no espaço. Aparelhos de alta tecnologia no banho são bons, mas não impulsionam as vendas. A vibração geral sim.
Maximizando o valor do Home Staging
A regra de ouro das atualizações de pré-venda é simples. Gaste dinheiro apenas em mudanças que acrescentem pelo menos o dobro do custo ao valor da casa. Grandes renovações muitas vezes falham neste teste. Eles são muito caros e muito pessoais. É aqui que o home staging se torna crítico. Apresenta o “esqueleto” da casa da melhor maneira possível.
A preparação pode aumentar seu preço de venda final em uma média de seis por cento. Também pode reduzir seu tempo no mercado em até 50%. A velocidade é importante. Quanto mais tempo uma casa fica parada, mais os compradores presumem que há algo errado. A encenação combate essa suspeita. Isso faz com que o espaço pareça pronto para morar.
Orçamento para preparação
Quanto você deve colocar? Não há limite rígido para o esforço. Você moverá móveis e esfregará o chão. Mas, para desembolso de dinheiro, planeje gastar de um a três por cento do preço pedido na preparação. Isso cobre acessórios, aluguel e serviços. Lavagem elétrica da calçada. Limpeza profunda dos tapetes. Talvez contratar um preparador profissional por algumas horas.
As médias nacionais para serviços de teste ficam entre US$ 400 e US$ 600. Isso varia de acordo com a metragem quadrada e as taxas do mercado local. Parece pequeno em comparação com os custos de renovação. O retorno é significativo. Uma pesquisa de 2007 mostrou que as casas que gastam de US$ 5.000 a US$ 8.000 em preparação e pequenas melhorias obtiveram um retorno de 150% sobre esse investimento.
Cada mercado é diferente. Cada comprador tem necessidades diferentes. Mas a preparação inteligente mantém o preço pedido alto. Isso evita mudanças estruturais dispendiosas. Esse dinheiro economizado fica no seu bolso. Você pode usá-lo para construir o próximo lugar. O ciclo continua. Você apenas tem que fazer o primeiro funcionar.
