Hai analizzato i numeri. Il mercato è caldo, o forse hai semplicemente bisogno di uscire. In ogni caso, hai deciso di pubblicare la tua proprietà senza un agente immobiliare e di farlo da solo. Ci vuole coraggio. Ma ora arriva la parte imbarazzante: cosa fai effettivamente con il posto prima dell’inizio delle proiezioni?
È facile guardarsi intorno e vedere solo difetti. Noti la vernice scrostata, gli infissi obsoleti, la crepa nel muro a secco. Il tuo istinto grida per un martello. Pensi di demolire quella vecchia cucina o sostituire il rivestimento.
Fermare.
La maggior parte dei grandi progetti di ristrutturazione sono trappole finanziarie. Spendi $ 20.000 per ristrutturare la cucina e magari ne riprendi $ 15.000 alla chiusura. Hai perso $ 5.000 e sei settimane di polvere. Peggio ancora, stai costruendo la tua casa dei sogni per qualcuno che potrebbe odiare i controsoffitti in granito. Lascia che si divertano a demolire le cose. Lasciamo che paghino per la gioia della scoperta.
La tua casa in questo momento non è una casa. È un prodotto. E l’obiettivo è farlo brillare senza svuotare il portafoglio.
La matematica del rimpianto
Diamo un’occhiata ai dati concreti. Se installi un nuovo mazzo, il costo medio è di circa $ 10.600. Il ritorno sull’investimento? Circa l’82%. Ciò significa che stai donando quasi $ 2.000 al budget per l’intrattenimento del tuo acquirente. Non sarai lì per sederti sopra. Non sarai lì per ospitare il barbecue.
Perché pagare per il tempo libero di qualcun altro?
Invece di versare il cemento, prova a mettere in scena. Metti la zolla fresca se il tuo giardino sembra una zona di guerra. Pianta alcune piante annuali economiche. Acquista alcune sedie da bistrot e un tavolino. Mettili in un angolo dove batte il sole. Crea un’atmosfera. Suggerisce la vita. E quando ti muovi, porti con te le sedie.
I venditori più furbi non rinnovano; mettono in scena. Vendono lo stile di vita, non la costruzione.
Considera il bagno. Una ristrutturazione media costa quasi $ 16.000 con un tasso di recupero di appena il 74%. È una perdita enorme per una stanza che non utilizzerai mai più.
Fai questo invece:
* Strofina ogni piastrella finché non brilla.
* Sostituisci le vecchie maniglie dei cassetti con hardware elegante e moderno.
* Scambia i rubinetti datati se sembrano economici.
* Aggiungi sapone fresco e dall’odore esclusivo.
* Piega gli asciugamani con precisione militare.
Un bagno pulito e ben arredato batte ogni volta uno sventrato. È invitante. Sembra lussuoso. Costa meno di una cena per due.
Trasforma una camera da letto libera in una suite per gli ospiti. Non hai bisogno di un materasso king. Ottieni una cornice semplice. Un materasso gonfiabile funziona se sei disperato, ma un buon letto per gli ospiti è meglio. Aggiungi morbidi cuscini. Asciugamani spessi. All’improvviso, quella scatola vuota diventa una possibilità per un visitatore. Fa sembrare l’intera casa più grande implicitamente.
Modifiche a basso costo e ad alto impatto
Non hai bisogno di un appaltatore. Hai bisogno di una visione e di una cassetta degli attrezzi.
1. Pulizia profonda, non solo spazzata
Passare l’aspirapolvere non è sufficiente. È necessario pulire a fondo battiscopa, lampadari e binari delle finestre. La polvere si accumula in strati che smettiamo di notare. Gli acquirenti lo vedono immediatamente. Segnala negligenza.
2. Dipingi la verità
Il bianco vende. Non solo per le pareti, ma per le finiture. Se le tue pareti hanno una tonalità coraggiosa di avocado degli anni ’90, dipingile di bianco sporco. È neutrale. È luminoso. Nasconde piccole imperfezioni del cartongesso. Una mano è spesso sufficiente se inizi con un colore chiaro.
3. Accendilo
Le stanze buie sembrano piccole. Sostituisci le lampadine obsolete con LED ad alto flusso luminoso. Apri tutte le persiane. Apri ogni finestra. Lascia entrare la luce naturale. Se un apparecchio sembra brutto, sostituisci solo l’apparecchio. Sono economici online.
4. Riordina spietatamente
Se non è su uno scaffale, in un armadio o su un tavolo, è disordine. Metti via le foto. Metti via le collezioni. Metti via metà dei tuoi libri. Vuoi che gli acquirenti immaginino la loro vita qui, non vedano la tua. Rimuovi il 50% di ciò che c’è in ogni stanza. Quindi rimuovere un altro 20 percento.
5. Risolvi le piccole cose
Una maniglia allentata. Una luce tremolante. Un rubinetto che gocciola. Queste sono bandiere rosse. Suggeriscono problemi più grandi e invisibili. Risolvili adesso. Costa pochi centesimi e toglie i dubbi.
La sicurezza prima di tutto
Prima di iniziare a far oscillare i martelli o a mescolare la vernice, conosci i tuoi limiti.
- Vernice al piombo: Se la tua casa è stata costruita prima del 1978, presumi che la vernice contenga piombo. Non carteggiare. Non raschiarlo a secco. Solo sabbia bagnata. Oppure assumi un professionista. La polvere di piombo è invisibile e mortale.
- Amianto: le piastrelle del pavimento e l’isolamento dei tubi delle case più vecchie possono contenere amianto. Disturbandoli si rilasciano fibre. Prova prima di strappare.
- Elettrico: Se non ti senti a tuo agio, non toccarlo. Un cavo difettoso può bruciare la tua casa. Sostituzioni semplici delle lampadine? Bene. Ricablaggio? Chiama un elettricista.
Il cambiamento di mentalità
Questo è difficile. Sei emotivo per questo posto. Hai vissuto qui. Hai riso qui. Hai pianto qui.
Ma non stai vendendo i tuoi ricordi. Stai vendendo muri e un tetto. E il modo migliore per venderli è farli sembrare perfetti per il prossimo capitolo.
Risparmia i tuoi soldi. Risparmia la tua energia. Mettiti in scena come un professionista. Vai avanti
Un’ispezione pre-quotazione costa dai 200 ai 300 dollari. Questo è un piccolo prezzo da pagare per evitare una sorpresa che ucciderà l’affare in seguito. Se l’ispettore del tuo acquirente trova una fondazione incrinata o un tubo che perde, la vendita fallisce. Probabilmente dovrai comunque sistemare il problema, spesso per meno soldi, ma prima che il mercato veda la proprietà. Controlla l’impianto di climatizzazione. Prova l’impianto idraulico. Guarda i quadri elettrici. Anche le linee del gas.
La muffa nel seminterrato è un importante campanello d’allarme. Le termiti sono peggio. Ispeziona queste aree prima di elencarle. Se hai progetti finiti a metà, finiscili adesso. L’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari rileva che gli acquirenti sottrarranno il doppio del costo di qualsiasi lavoro incompleto dalla loro offerta. Consideratelo come una penalità. Ripara il muro a secco. Dipingi la finitura. Non lasciare cose in sospeso.
Rispetto degli standard di quartiere
Qualsiasi miglioramento apportato deve adattarsi alla strada. Se la tua casa è un ranch modesto in un quartiere di bungalow, non installare una cucina gourmet con ripiani in marmo. Gli acquirenti si aspetteranno un prezzo più alto. Saranno anche confusi. Le ristrutturazioni che non corrispondono alla media del quartiere raramente restituiscono il loro investimento. Possono effettivamente spaventare le persone.
Vai alle porte aperte locali. Guarda cosa hanno fatto i vicini. Mantienilo coerente. Vuoi che la tua casa sembri una tela bianca. Dovrebbe essere comodo. Dovrebbe essere pulito. Non dovrebbe sembrare la tua vita specifica. Gli acquirenti devono immaginare i propri mobili nello spazio. I gadget high-tech nella vasca da bagno sono carini, ma non incentivano le vendite. L’atmosfera generale sì.
Massimizzare il valore dell’Home Staging
La regola d’oro degli aggiornamenti prevendita è semplice. Spendi soldi solo per cambiamenti che aggiungano almeno il doppio del costo al valore della casa. Le ristrutturazioni importanti spesso falliscono questo test. Sono troppo costosi e troppo personali. È qui che l’home staging diventa fondamentale. Presenta le “ossa nude” della casa nella migliore luce possibile.
L’allestimento può aumentare il prezzo di vendita finale in media del 6%. Può anche ridurre il tempo trascorso sul mercato fino al 50%. La velocità conta. Più a lungo una casa rimane, più gli acquirenti presumono che ci sia qualcosa che non va. La messa in scena combatte questo sospetto. Fa sì che lo spazio sembri pronto per essere trasferito.
Budget per l’allestimento
Quanto dovresti metterne? Non esiste un limite rigido allo sforzo. Sposterai i mobili e laverai i pavimenti. Ma per l’esborso in contanti, pianifica di spendere dall’1 al 3% del prezzo richiesto per la messa in scena. Questo copre oggetti di scena, noleggi e servizi. Lavaggio elettrico del vialetto. Pulizia profonda dei tappeti. Magari assumere uno stager professionista per qualche ora.
Le medie nazionali per i servizi di allestimento sono comprese tra $ 400 e $ 600. Ciò varia in base alla metratura e alle tariffe del mercato locale. Sembra piccolo rispetto ai costi di ristrutturazione. Il ritorno è significativo. Un sondaggio del 2007 ha mostrato che le case che spendono da $ 5.000 a $ 8.000 per l’allestimento e piccoli miglioramenti hanno visto un ritorno del 150% su tale investimento.
Ogni mercato è diverso. Ogni acquirente ha esigenze diverse. Ma una messa in scena intelligente mantiene alto il prezzo richiesto. Ti evita costosi cambiamenti strutturali. I soldi risparmiati restano nelle tue tasche. Puoi usarlo per costruire il posto successivo. Il ciclo continua. Devi solo far funzionare il primo.
