Věřitelé nejsou charitativní organizace. Podnikají s cílem dosáhnout zisku. A hned to dostanou.
Možná si myslíte, že úroková sazba hypotéky je jediným nákladem, na kterém záleží. Ale to není pravda. Ještě předtím, než podepíšete závěrečné dokumenty, je v půjčce zabudována skrytá vrstva nákladů. Říká se tomu poplatek za původ.
Tento poplatek je procentem z celkové částky úvěru. Obvykle se pohybuje od půl procenta do jednoho procenta. Zaplatíte, když se obchod uzavře.
Ale tady je ten háček. Tento poplatek jen tak nezmizí v kapse věřitele. Tiše zvyšuje efektivní úrokovou sazbu, kterou platíte po dobu trvání půjčky.
Matematika skrytých nákladů
Podívejme se na konkrétní příklad.
Představte si, že si vezmete půjčku na 100 000 $ s uvedenou úrokovou sazbou sedm procent. Půjčitel si účtuje zřizovací poplatek ve výši tří procent.
Tuto provizi zaplatíte při uzavření obchodu. Řekněme, že celkové počáteční náklady včetně zpracování a uzavření jsou 3 820 USD. Z této částky tvoří 3000 USD poplatek za zpracování.
Vaše měsíční platba se vypočítá na základě plné částky 100 000 $. Při sedmiprocentní sazbě to je 665,30 $ měsíčně.
Ale tady je ten háček.
Vzhledem k tomu, že jste zaplatili 3 820 $ na poplatcích předem, ve skutečnosti jste nemohli použít 100 000 $ z peněz věřitele. Dostali jste pouze 96 180 $.
Stále však platíte, jako byste si vzali celou částku.
Zaplatíte 665,30 $ měsíčně se zůstatkem pouhých 96 180 $.
To znamená, že vaše skutečná roční procentní sazba (RPSN) není sedm procent. Je to 7,39 procent.
Poplatky zvýšily náklady na půjčku. Úrokové platby jsou místem, kde věřitelé vydělávají své zisky. Jsou ochotni vám půjčit peníze, protože dostanou zaplaceno dvakrát: jednou předem ve formě provizí a později ve formě úroků.
„Výsledkem počátečních poplatků a dalších počátečních nákladů je, že po dobu trvání půjčky zaplatíte více úroků, než byste si mysleli.“
Proč na velikosti půjčky záleží
Dopad těchto poplatků se liší v závislosti na výši vaší půjčky.
U větší půjčky se úrokový dopad může zdát menší. Ale u malé půjčky jsou tyto počáteční náklady tvrdší.
Zvažte také, jak dlouho plánujete půjčku držet. Pokud hypotéku předčasně splatíte, tyto počáteční náklady se ještě prodraží. Náklady na tyto poplatky nebudete moci rozložit na třicet let úspor úroků.
Čím vyšší jsou počáteční náklady, tím vyšší je vaše efektivní sazba, pokud nedržíte půjčku do splatnosti.
Je možné snížit tyto počáteční náklady?
Ano. Můžete se pokusit snížit tyto počáteční náklady.
Klíčové je vyjednávání. Požádejte svého věřitele, aby se vzdal nebo snížil původní poplatky. Někteří věřitelé mohou jako alternativu nabízet slevové body. Každý bod se rovná jednomu procentu z výše úvěru. Tuto částku zaplatíte předem, abyste snížili svou úrokovou sazbu.
Někdy je lepší vyjednat nižší poplatky než snížit sazbu. Záleží na tom, jak dlouho plánujete v domě bydlet.
Pozor také na programy státních hypotečních úvěrů. Často mají nižší provizní strukturu. Někteří věřitelé také provozují propagační akce nebo nabízejí pobídky, které mohou snížit náklady na uzavření.
Měly by být výdaje zahrnuty do výše úvěru?
Častou otázkou je, zda lze tyto počáteční náklady financovat.
Tomu se říká financování závěrečných nákladů. Poplatky přičtete k celkové výši půjčky.
Při uzávěrce je neplatíte. Místo toho je splácíte po dobu trvání půjčky.
Tím se sníží množství hotovosti, kterou potřebujete předem. To ale zvyšuje celkový dluh.
Vaše měsíční splátka může zůstat stejná, ale celkové úrokové náklady se zvyšují. Platíte úroky z poplatků, které původně zaplatil někdo jiný.
Je to kompromis. Nyní méně hotovosti. Vyšší náklady později.
Pečlivě zvažte pro a proti. Pokud si nejste jisti, poraďte se s finančním poradcem. Ale pamatujte: peníze musí odněkud pocházet. Buď to zaplatíte hned, nebo zaplatíte s úroky později.
Která cesta vyhovuje vašemu rozpočtu? Toto rozhodnutí můžete učinit pouze vy.
