Kredietverstrekkers zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Ze doen zaken om geld te verdienen. En ze maken het vooraf.
U denkt misschien dat de rente op uw hypotheek de enige kostenpost is die ertoe doet. Dat is het niet. Er zit een verborgen kostenlaag in de lening ingebakken voordat u zelfs maar de afsluitende papieren ondertekent. Dit wordt de originatievergoeding genoemd.
Deze vergoeding is een percentage van uw totale leenbedrag. Meestal tussen een half procent en één procent. Je betaalt het bij sluiting.
Maar hier is de truc. De vergoeding verdwijnt niet zomaar in de zak van de kredietverstrekker. Het verhoogt stilletjes de effectieve rente die u betaalt gedurende de looptijd van de lening.
De wiskunde achter de verborgen kosten
Laten we eens naar een concreet voorbeeld kijken.
Stel je voor dat je een lening van $100.000 afsluit tegen een rentepercentage van zeven procent. De kredietverstrekker brengt een originatievergoeding van drie procent in rekening.
U betaalt deze kosten bij sluiting. Stel dat de totale kosten vooraf, inclusief verwerkings- en sluitingskosten, $ 3.820 bedragen. Daarvan is $ 3.000 de origination fee.
Uw maandelijkse betaling wordt berekend op basis van de volledige $ 100.000. Bij zeven procent is dat $665,30 per maand.
Maar hier zit het addertje onder het gras.
Omdat u vooraf $ 3.820 aan kosten hebt betaald, heeft u niet daadwerkelijk $ 100.000 van het geld van de kredietverstrekker kunnen gebruiken. U heeft slechts $ 96.180 verdiend.
Toch betaalt u nog steeds alsof u het volledige bedrag hebt geleend.
U betaalt €665,30 per maand op een saldo van slechts €96.180.
Dit betekent dat uw werkelijke jaarlijkse percentage (JKP) niet zeven procent bedraagt. Het is 7,39 procent.
De kosten hebben uw leenkosten verhoogd. Rente is waar kredietverstrekkers hun winst maken. Ze zijn bereid u geld te lenen omdat ze twee keer worden betaald: één keer vooraf via vergoedingen en na verloop van tijd opnieuw via rente.
“Het resultaat van de origination fee en andere kosten vooraf is dat u gedurende de looptijd van de lening meer rente betaalt dan u misschien denkt.”
Waarom de omvang van een lening belangrijk is
De impact van deze kosten verandert afhankelijk van de omvang van uw lening.
Voor een enorme lening kan de procentuele impact kleiner aanvoelen. Maar voor een kleinere lening kwamen de kosten vooraf harder aan.
Bedenk ook hoe lang u van plan bent de lening te behouden. Als u uw hypotheek vervroegd aflost, worden de kosten vooraf nog duurder. Je kunt de kosten van die kosten niet spreiden over dertig jaar rentebesparing.
Hoe hoger de initiële kosten, hoe hoger uw effectieve tarief als u de lening niet tot de vervaldatum vasthoudt.
Kunt u deze initiële kosten verlagen?
Ja. U kunt proberen deze initiële kosten te verlagen.
Onderhandelen is de sleutel. Vraag uw kredietverstrekker om de oorsprongskosten kwijt te schelden of te verlagen. Sommige kredietverstrekkers bieden mogelijk kortingspunten aan als alternatief. Elk punt staat gelijk aan één procent van het geleende bedrag. Deze betaalt u vooraf om uw rente te verlagen.
Soms is onderhandelen over lagere kosten beter dan het verlagen van het tarief. Het hangt ervan af hoe lang u van plan bent in het huis te blijven wonen.
Zoek ook naar door de overheid gesteunde leningprogramma’s. Deze hebben vaak lagere tariefstructuren. Sommige kredietverstrekkers bieden ook promoties of incentives aan die de sluitingskosten kunnen verlagen.
Moet u de kosten in uw lening opnemen?
Een veel voorkomende vraag is of u deze kosten vooraf kunt financieren.
Dit worden financieringsafsluitingskosten genoemd. U voegt de kosten toe aan uw totale leningsaldo.
Je betaalt ze niet bij sluiting. In plaats daarvan betaalt u ze af gedurende de looptijd van de lening.
Hierdoor blijft uw contant geld lager. Maar het verhoogt uw totale schuld.
Uw maandelijkse betaling blijft misschien hetzelfde, maar uw totale rentekosten stijgen. U betaalt rente over kosten die in eerste instantie al door iemand anders zijn betaald.
Het is een afweging. Er is nu minder geld nodig. Later hogere kosten.
Weeg de voor- en nadelen zorgvuldig af. Raadpleeg een financieel adviseur als u niet zeker bent. Maar onthoud: het geld moet ergens vandaan komen. Of je betaalt het nu, of je betaalt het later met rente.
Welk pad past bij uw budget? Dat is een beslissing die alleen jij kunt nemen.
