Shrnul jsi všechna čísla. Trh je horký, nebo možná jen potřebujete pryč. V každém případě jste se rozhodli dát nemovitost k prodeji bez účasti realitní kanceláře a udělat to sami. To chce odvahu. Ale teď přichází ta nejnepříjemnější část: co přesně udělá s domem, než začnou představení?
Je snadné se rozhlédnout a vidět jen nedostatky. Všimnete si odlupující se barvy, zastaralého hardwaru, praskliny v sádrokartonu. Tvůj instinkt křičí, abys zvedl kladivo. Přemýšlíte o zbourání staré kuchyně nebo výměně obkladů.
Zastávka.
Většina velkých rekonstrukčních projektů je finanční pastí. Utratíte 20 000 $ za přestavbu kuchyně a možná dostanete zpět jen 15 000 $ při uzavření. Ztratíte 5 000 dolarů a šest týdnů v prachu. Ještě horší je, že vytváříte svůj vysněný domov pro někoho, kdo nemusí mít rád žulové desky. Ať si užijí demolici. Ať platí za radost z objevování.
Váš domov teď není domovem. Toto je produkt. A cílem je zazářit, aniž byste vyprázdnili peněženku.
Matematika lítosti
Podívejme se na suchá data. Pokud nainstalujete nový balíček, průměrné náklady jsou přibližně 10 600 $. Návratnost investice? Asi 82 procent. To znamená, že v rozpočtu svého kupujícího na zábavu rozdáváte téměř 2 000 $. Nebudeš na tom sedět. Nebudete tam pořádat grilování.
Proč platit za dovolenou někomu jinému?
Namísto lití betonu zkuste připravit svůj dům na prodej. Položte novou trávu, pokud váš dvůr vypadá jako bitevní pole. Zasaďte nějaké levné jednoleté květiny. Kupte si pár bistro židlí a malý stolek. Umístěte je do rohu, kam dopadá slunce. Vytváří atmosféru. To naznačuje život. A když se pohnete, vezmete si židle s sebou.
Nejchytřejší prodejci neprovádějí renovace; připravují dům k prodeji. Prodávají životní styl, ne stavebnictví.
Zvažte koupelnu. Průměrná renovace stojí téměř 16 000 USD a návratnost investice je pouhých 74 procent. To je obrovská ztráta pro místnost, kterou už nikdy nepoužijete.
Místo toho udělejte toto:
* Drhněte každou dlaždici, dokud se neleskne.
* Vyměňte staré úchyty zásuvek za stylové, moderní kování.
* Vyměňte zastaralé vodovodní baterie, pokud vypadají levně.
* Přidejte čerstvé mýdlo s drahou vůní.
* Skládejte ručníky s vojenskou přesností.
Čistá, stylová koupelna vždy předčí tu kompletně zrekonstruovanou. Ona zve. Vypadá luxusně. Stojí to méně než večeře pro dva.
Přeměňte volnou ložnici na apartmá pro hosty. Nepotřebujete king size postel. Kupte si jednoduchou základní postel. Nafukovací matrace je v pořádku, pokud jste zoufalí, ale dobrá postel pro hosty je lepší. Přidejte nadýchané polštáře. Tlusté ručníky. Najednou se z té prázdné krabice stane příležitost pro hosta. Tím se celý dům nepřímo zvětšuje.
Levné, ale účinné změny
Nepotřebujete dodavatele. Potřebujete perspektivu a sadu nástrojů.
1. Hloubkové čištění, nejen zametání
Vysavač nestačí. Budete muset hloubkově vyčistit soklové lišty, svítidla a okenní lišty. Prach se hromadí ve vrstvách, kterých si přestáváme všímat. Kupující to okamžitě vidí. To signalizuje zanedbání.
2. Opravdová malba
Bílá barva prodává. Nejen stěny, ale i dekorace. Pokud jsou vaše stěny v odvážné barvě avokáda z 90. let, vymalujte je slonovinou. Jedná se o neutrální barvu. Je světlý. Skryje drobné vady sádrokartonu. Jedna vrstva často stačí, pokud začínáte se světlou barvou.
3. Přidejte světlo
Tmavé místnosti se zdají malé. Vyměňte zastaralé žárovky za vysoce svítivé LED žárovky. Otevřete všechny žaluzie. Otevřete všechna okna. Nechte svůj domov naplnit přirozeným světlem. Pokud svítidlo vypadá nevzhledně, vyměňte pouze samotné svítidlo. Jsou levné online.
4. Bezohledné uklidnění
Pokud věc není na polici, ve skříni nebo na stole, je to haraburdí. Odebrat fotografie. Odebrat sbírky. Odložte polovinu svých knih. Chcete, aby si kupující představovali svůj život tady, a ne viděli ten váš. Odstraňte 50 procent věcí z každé místnosti. Poté odeberte dalších 20 procent.
5. Opravte malé věci
Uvolněná klika dveří. Blikající světlo. Kapající kohoutek. Toto jsou červené vlajky. Naznačují větší, nevídané problémy. Opravte je. Stojí to haléře a eliminuje pochybnosti.
Bezpečnost na prvním místě
Než se pustíte do kývání kladivem nebo míchání barvy, poznejte své limity.
- Olovnatá barva: Pokud byl váš dům postaven před rokem 1978, zvažte, že barva obsahuje olovo. Nebruste to. Neškrábejte do sucha. Broušit pouze mokrým broušením. Nebo si najměte profesionála. Olověný prach je neviditelný a smrtící.
- Azbest: Dlaždice a izolace potrubí ve starších domech mohou obsahovat azbest. Porušením jejich celistvosti se vlákna uvolní. Před demontáží otestujte.
- Elektrický: Pokud si nejste jisti svými schopnostmi, nedotýkejte se toho. Špatný drát může spálit váš dům. Snadná výměna žárovek? Dobře. Převody? Zavolejte elektrikáře.
Změna myšlení
Je to těžké. Jste citově připoutáni k místu. Žil jsi tady. Tady ses smál. Tady jsi plakal.
Ale nejsou to vaše vzpomínky, co prodáváte. Prodáváte stěny a střechu. A nejlepší způsob, jak je prodat, je udělat je perfektní pro další kapitolu.
Ušetřete své peníze. Šetřete svou energii. Připravte svůj dům na prodej jako profesionál. Jděte dál.
Předběžná kontrola stojí asi 200–300 USD. Je to malá cena, kterou je třeba zaplatit, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením, která by mohla později vykolejit z dohody. Pokud inspektor kupujícího objeví trhlinu v základu nebo netěsné potrubí, prodej by se mohl rozpadnout. S největší pravděpodobností to budete muset opravit tak jako tak, a často i levněji, ale dříve, než trh objekt uvidí. Zkontrolujte svůj systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC). Otestujte si instalatérské práce. Zkontrolujte elektrické panely. Dokonce i plynové rozvody.
Plíseň v suterénu je vážná červená vlajka. Ještě horší jsou termiti. Než zařadíte svůj dům k prodeji, zkontrolujte tyto oblasti. Pokud máte nedokončené projekty, dokončete je nyní. Národní asociace realitních kanceláří podotýká, že kupující si ze své nabídky odečte částku rovnající se dvojnásobku hodnoty případné nedokončené práce. Ber to jako penaltu. Utěsněte sádrokarton. Natřete lem. Nenechávejte nedokončené záležitosti.
Splňuje okresní standardy
Jakékoli vylepšení musí zapadat do kontextu ulice. Pokud je váš domov skromný ranč v oblasti bungalovů, neinstalujte kuchyni s mramorovými deskami. Kupující budou očekávat vyšší cenu. Budou také zmatení. Opravy, které neodpovídají průměrnému standardu oblasti, se málokdy vyplatí. Může to dokonce lidi vyděsit.
Navštivte místní dny otevřených dveří. Podívejte se, co udělali sousedé. Udržujte jednotnost. Chcete, aby váš domov působil jako prázdné plátno. Mělo by to být útulné. Čistý. Nemusí to odrážet váš konkrétní život. Kupující si musí svůj nábytek představit v tomto prostoru. High-tech vychytávky v koupelně jsou dobré, ale nejsou hlavním tahounem prodeje. Hlavní je celková atmosféra.
Maximalizace hodnoty home stagingu
Zlaté pravidlo předprodejních aktualizací je jednoduché. Utrácejte peníze pouze za změny, které přidají alespoň dvojnásobek hodnoty domova. Velké renovace často v tomto testu neprojdou. Jsou příliš drahé a příliš osobní. Zde se home staging stává kritickým. Představuje „holé zdi“ domu v nejlepším možném světle.
Staging může konečnou prodejní cenu zvýšit v průměru o šest procent. Může také zkrátit dobu, kterou dům stráví na trhu, až o 50 procent. Na rychlosti záleží. Čím déle dům stojí bez prodeje, tím více kupujících předpokládá, že s ním není něco v pořádku. Staging s tímto podezřením bojuje. Díky tomu má domov pocit, že je připraven k nastěhování.
Rozpočet pro inscenaci
Kolik byste měli investovat? Neexistuje žádný pevný limit pro úsilí. Budete stěhovat nábytek a čistit podlahy. Ale pokud jde o hotovostní náklady, plánujte utratit jedno až tři procenta požadované ceny za inscenaci. To zahrnuje rekvizity, pronájmy a služby. Tlaková myčka pro příjezdovou cestu. Hloubkové čištění koberců. Možná najmout profesionálního stagera na pár hodin.
Celostátní průměrné náklady na inscenační služby se pohybují mezi 400 a 600 USD. To se liší v závislosti na oblasti a místních tržních sazbách. To se zdá v porovnání s náklady na rekonstrukci málo. Návratnost investice je značná. Průzkum z roku 2007 zjistil, že domy, které utratily 5 000 až 8 000 dolarů za předvádění a drobná vylepšení, zaznamenaly 150procentní návratnost této investice.
Každý trh je jedinečný. Každý kupující má jiné potřeby. Ale promyšlená inscenace udržuje vaši požadovanou cenu vysoko. Ušetří vás to od nákladných strukturálních změn. Tyto ušetřené peníze zůstanou ve vaší kapse. Můžete je použít k vybavení vašeho dalšího domova. Cyklus pokračuje. K práci potřebujete jen první krok.
