Kredytodawcy nie są organizacjami charytatywnymi. Prowadzą działalność gospodarczą w celu osiągnięcia zysku. I od razu to dostają.
Można by pomyśleć, że oprocentowanie kredytu hipotecznego to jedyny koszt, który ma znaczenie. Ale to nieprawda. Istnieje ukryta warstwa kosztów wbudowana w pożyczkę, zanim jeszcze podpiszesz dokumenty końcowe. Nazywa się to opłatą za zainicjowanie.
Opłata ta stanowi procent całkowitej kwoty pożyczki. Zwykle waha się od pół procenta do jednego procenta. Płacisz po zamknięciu transakcji.
Ale tu jest haczyk. Opłata ta nie tylko znika w kieszeni pożyczkodawcy. Po cichu zwiększa efektywną stopę procentową, którą płacisz przez cały okres trwania pożyczki.
Matematyka ukrytych kosztów
Spójrzmy na konkretny przykład.
Wyobraź sobie, że zaciągasz pożyczkę na 100 000 dolarów przy ustalonej stopie procentowej wynoszącej siedem procent. Pożyczkodawca pobiera opłatę manipulacyjną w wysokości trzech procent.
Płacisz tę prowizję po zamknięciu transakcji. Załóżmy, że całkowite koszty początkowe, łącznie z przetwarzaniem i zamknięciem, wynoszą 3820 USD. Z tej kwoty 3000 USD stanowi opłata manipulacyjna.
Twoja miesięczna płatność jest obliczana na podstawie pełnej kwoty 100 000 USD. Przy stopie siedmioprocentowej daje to 665,30 dolarów miesięcznie.
Ale tu jest problem.
Ponieważ zapłaciłeś 3820 dolarów opłaty wstępnej, tak naprawdę nie udało ci się wykorzystać 100 000 dolarów z pieniędzy pożyczkodawcy. Otrzymałeś tylko 96 180 dolarów.
Jednak nadal dokonujesz płatności tak, jakbyś pobrał całą kwotę.
Płacisz 665,30 USD miesięcznie, a saldo wynosi zaledwie 96 180 USD.
Oznacza to, że Twoja rzeczywista roczna stopa procentowa (APR) nie wynosi siedmiu procent. Jest to 7,39 procent.
Opłaty zawyżały koszt kredytu. Płatności odsetek to miejsce, w którym pożyczkodawcy osiągają zyski. Są skłonni pożyczyć Ci pieniądze, ponieważ otrzymują podwójną zapłatę: raz z góry w formie prowizji i ponownie w formie odsetek.
„W wyniku opłat początkowych i innych kosztów początkowych płacisz więcej odsetek przez cały okres trwania pożyczki, niż mogłoby się wydawać.”
Dlaczego wielkość pożyczki ma znaczenie
Wpływ tych opłat różni się w zależności od wielkości pożyczki.
W przypadku większej pożyczki wpływ odsetek może wydawać się mniejszy. Ale w przypadku małej pożyczki te koszty początkowe uderzają mocniej.
Zastanów się także, jak długo planujesz trzymać pożyczkę. Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny wcześniej, koszty początkowe staną się jeszcze droższe. Nie będziesz w stanie rozłożyć kosztów tych opłat na trzydzieści lat oszczędności odsetkowych.
Im wyższe koszty początkowe, tym wyższa efektywna stopa procentowa, jeśli nie utrzymasz pożyczki do terminu zapadalności.
Czy można zmniejszyć te koszty początkowe?
Tak. Możesz spróbować zmniejszyć te koszty początkowe.
Negocjacje są kluczowe. Poproś pożyczkodawcę o zniesienie lub zmniejszenie opłat początkowych. Niektórzy pożyczkodawcy mogą oferować punkty rabatowe jako alternatywę. Każdy punkt to jeden procent kwoty pożyczki. Płacisz tę kwotę z góry, aby obniżyć stopę procentową.
Czasami lepsze jest wynegocjowanie niższych opłat niż obniżenie stawki. To zależy od tego, jak długo planujesz mieszkać w domu.
Zwróć także uwagę na państwowe programy kredytów hipotecznych. Często mają niższą strukturę prowizji. Niektórzy pożyczkodawcy prowadzą również promocje lub oferują zachęty, które mogą obniżyć koszty zamknięcia.
Czy w kwocie pożyczki należy uwzględnić wydatki?
Często zadawanym pytaniem jest, czy te koszty początkowe można sfinansować.
Nazywa się to finansowaniem kosztów zamknięcia. Opłaty dodajesz do całkowitej kwoty kredytu.
Nie płacisz im przy zamknięciu. Zamiast tego spłacasz je przez cały okres trwania pożyczki.
Zmniejsza to ilość gotówki potrzebnej z góry. Ale to zwiększa całkowite zadłużenie.
Twoja miesięczna rata może pozostać taka sama, ale całkowity koszt odsetek wzrasta. Płacisz odsetki od opłat, które zostały pierwotnie uiszczone przez kogoś innego.
To kompromis. Mniej gotówki teraz. Wyższe koszty później.
Dokładnie rozważ zalety i wady. Jeśli nie jesteś pewien, skonsultuj się z doradcą finansowym. Ale pamiętajcie: pieniądze trzeba skądś wziąć. Albo spłacisz teraz, albo spłacisz z odsetkami później.
Która ścieżka pasuje do Twojego budżetu? Tę decyzję możesz podjąć tylko Ty.
