Les prêteurs ne sont pas des organismes de bienfaisance. Ils sont en affaires pour gagner de l’argent. Et ils le font dès le départ.
Vous pensez peut-être que le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire est le seul coût qui compte. Ce n’est pas le cas. Il y a une couche cachée de coûts intégrés au prêt avant même que vous signiez les documents de clôture. C’est ce qu’on appelle les frais d’origine.
Ces frais représentent un pourcentage du montant total de votre prêt. Généralement entre un demi pour cent et un pour cent. Vous le payez à la clôture.
Mais voici l’astuce. Les frais ne disparaissent pas simplement dans la poche du prêteur. Cela augmente discrètement le taux d’intérêt effectif que vous payez sur la durée du prêt.
Les mathématiques derrière les coûts cachés
Regardons un exemple concret.
Imaginez que vous contractiez un prêt de 100 000 $ à un taux d’intérêt déclaré de sept pour cent. Le prêteur facture des frais de création de trois pour cent.
Vous payez ces frais à la clôture. Supposons que le total des coûts initiaux, y compris les frais de traitement et de clôture, s’élève à 3 820 $. Sur ce montant, 3 000 $ représentent les frais de montage.
Votre paiement mensuel est calculé sur la base de la totalité de 100 000 $. À sept pour cent, cela représente 665,30 $ par mois.
Mais voici le piège.
Parce que vous avez payé 3 820 $ de frais d’avance, vous n’avez pas réellement utilisé 100 000 $ de l’argent du prêteur. Vous n’avez gagné que 96 180 $.
Pourtant, vous effectuez toujours des paiements comme si vous aviez emprunté la totalité du montant.
Vous payez 665,30 $ par mois sur un solde de seulement 96 180 $.
Cela signifie que votre taux annuel effectif réel (TAEG) n’est pas de sept pour cent. C’est 7,39 pour cent.
Les frais ont gonflé votre coût d’emprunt. Les intérêts sont l’endroit où les prêteurs réalisent leurs bénéfices. Ils sont prêts à vous prêter de l’argent parce qu’ils sont payés deux fois : une fois d’avance via les frais, et une autre fois au fil du temps via les intérêts.
“Le résultat des frais de montage et des autres frais initiaux est que vous payez plus d’intérêts sur la durée du prêt que vous ne le pensez.”
Pourquoi le montant du prêt est important
L’impact de ces frais change en fonction du montant de votre prêt.
Pour un prêt massif, l’impact en pourcentage peut sembler plus faible. Mais pour un prêt plus petit, ces coûts initiaux sont plus lourds.
Pensez également à la durée pendant laquelle vous prévoyez conserver le prêt. Si vous remboursez votre prêt hypothécaire plus tôt, ces coûts initiaux deviennent encore plus élevés. Vous ne pouvez pas répartir le coût de ces frais sur trente ans d’économies d’intérêts.
Plus les frais initiaux sont élevés, plus votre taux effectif est élevé si vous ne conservez pas le prêt jusqu’à l’échéance.
Pouvez-vous réduire ces coûts initiaux ?
Oui. Vous pouvez essayer de réduire ces dépenses initiales.
La négociation est la clé. Demandez à votre prêteur de renoncer ou de réduire les frais de montage. Certains prêteurs peuvent proposer des points de réduction comme alternative. Chaque point équivaut à un pour cent du montant du prêt. Vous payez cela d’avance pour réduire votre taux d’intérêt.
Parfois, il est préférable de négocier des frais moins élevés que de réduire le taux. Cela dépend de la durée pendant laquelle vous comptez rester dans la maison.
Recherchez également les programmes de prêts garantis par le gouvernement. Ceux-ci ont souvent des structures de frais moins élevées. Certains prêteurs proposent également des promotions ou des incitations qui peuvent réduire les frais de clôture.
Devriez-vous intégrer les coûts à votre prêt ?
Une question courante est de savoir si vous pouvez financer ces coûts initiaux.
C’est ce qu’on appelle le financement des frais de clôture. Vous ajoutez les frais au solde total de votre prêt.
Vous ne les payez pas à la clôture. Au lieu de cela, vous les remboursez sur la durée du prêt.
Cela permet de réduire vos dépenses en espèces. Mais cela augmente votre dette totale.
Votre paiement mensuel peut rester similaire, mais le coût total des intérêts augmente. Vous payez des intérêts sur des frais qui ont déjà été payés initialement par quelqu’un d’autre.
C’est un compromis. Moins de liquidités nécessaires maintenant. Coût plus élevé plus tard.
Pesez soigneusement le pour et le contre. Consultez un conseiller financier en cas de doute. Mais rappelez-vous : l’argent doit venir de quelque part. Soit vous le payez maintenant, soit vous le payez avec intérêts plus tard.
Quel parcours correspond à votre budget ? C’est une décision que vous seul pouvez prendre.
