Кредиторы не являются благотворительными организациями. Они ведут бизнес с целью получения прибыли. И они получают её сразу.
Можно подумать, что процентная ставка по ипотеке — это единственная важная стоимость. Но это не так. Существует скрытый слой расходов, заложенный в кредит ещё до того, как вы подпишете документы о закрытии сделки. Это называется комиссия за оформление (origination fee).
Эта комиссия представляет собой процент от общей суммы вашего кредита. Обычно она составляет от половины процента до одного процента. Вы платите её при закрытии сделки.
Но вот в чём подвох. Эта комиссия не просто исчезает в кармане кредитора. Она незаметно повышает эффективную процентную ставку, которую вы платите в течение всего срока действия кредита.
Математика скрытой стоимости
Давайте рассмотрим конкретный пример.
Представьте, что вы берёте кредит на 100 000 долларов по заявленной процентной ставке в семь процентов. Кредитор взимает комиссию за оформление в размере трёх процентов.
Вы платите эту комиссию при закрытии сделки. Скажем, что общие первоначальные расходы, включая обработку и закрытие сделки, составляют 3 820 долларов. Из этой суммы 3 000 долларов — это комиссия за оформление.
Ваш ежемесячный платёж рассчитывается исходя из полной суммы в 100 000 долларов. При ставке в семь процентов это составляет 665,30 доллара в месяц.
Но вот в чём загвоздка.
Поскольку вы заплатили 3 820 долларов комиссий upfront, вы фактически не получили возможность использовать 100 000 долларов денег кредитора. Вы получили на руки только 96 180 долларов.
Однако вы всё ещё вносите платежи так, как будто взяли полную сумму.
Вы платите 665,30 доллара в месяц по балансу всего в 96 180 долларов.
Это означает, что ваша реальная годовая процентная ставка (APR) составляет не семь процентов. Она составляет 7,39 процента.
Комиссии завысили стоимость заимствования. Процентные платежи — это то, где кредиторы получают свою прибыль. Они готовы давать вам деньги в долг, потому что получают оплату дважды: один раз upfront в виде комиссий, а второй раз в течение времени в виде процентов.
«Результатом комиссии за оформление и других upfront-расходов является то, что вы платите больше процентов в течение срока действия кредита, чем можете подумать».
Почему размер кредита имеет значение
Влияние этих комиссий меняется в зависимости от размера вашего кредита.
Для крупного кредита процентное влияние может казаться меньшим. Но для небольшого кредита эти upfront-расходы бьют сильнее.
Также учитывайте, как долго вы планируете удерживать кредит. Если вы погасите ипотеку досрочно, эти upfront-расходы становятся ещё более дорогими. Вы не сможете распределить стоимость этих комиссий на тридцать лет экономии на процентах.
Чем выше upfront-расходы, тем выше ваша эффективная ставка, если вы не удерживаете кредит до погашения.
Можно ли снизить эти upfront-расходы?
Да. Вы можете попытаться снизить эти начальные расходы.
Ключевую роль играет переговоры. Попросите вашего кредитора отменить или снизить комиссии за оформление. Некоторые кредиторы могут предложить дисконтные баллы (discount points) в качестве альтернативы. Каждый балл равен одному проценту от суммы кредита. Вы платите это upfront, чтобы снизить свою процентную ставку.
Иногда переговоры о снижении комиссий лучше, чем снижение ставки. Это зависит от того, как долго вы планируете жить в доме.
Также обратите внимание на государственные программы ипотечного кредитования. Они часто имеют более низкую структуру комиссий. Некоторые кредиторы также проводят акции или предлагают стимулы, которые могут сократить расходы при закрытии сделки.
Стоит ли включать расходы в сумму кредита?
Частый вопрос заключается в том, можно ли финансировать эти upfront-расходы.
Это называется финансированием расходов при закрытии сделки. Вы добавляете комиссии к общей сумме вашего кредита.
Вы не платите их при закрытии сделки. Вместо этого вы выплачиваете их в течение всего срока действия кредита.
Это снижает сумму наличных денег, необходимых вам upfront. Но это увеличивает общую задолженность.
Ваш ежемесячный платёж может оставаться аналогичным, но общая стоимость процентов возрастает. Вы платите проценты за комиссии, которые изначально были оплачены кем-то другим.
Это компромисс. Меньше наличных денег сейчас. Более высокая стоимость позже.
Взвесьте плюсы и минусы внимательно. Проконсультируйтесь с финансовым советником, если вы не уверены. Но помните: деньги должны откуда-то взяться. Либо вы платите их сейчас, либо платите с процентами позже.
Какой путь соответствует вашему бюджету? Это решение можете принять только вы.
