Os credores não são instituições de caridade. Eles estão no negócio para ganhar dinheiro. E eles fazem isso antecipadamente.
Você pode pensar que a taxa de juros da sua hipoteca é o único custo que importa. Não é. Há uma camada oculta de custos embutida no empréstimo antes mesmo de você assinar os documentos de fechamento. É chamada de taxa de originação.
Esta taxa é uma porcentagem do valor total do empréstimo. Geralmente entre meio por cento e um por cento. Você paga no fechamento.
Mas aqui está o truque. A taxa não desaparece simplesmente no bolso do credor. Ele aumenta silenciosamente a taxa de juros efetiva que você paga ao longo da vida do empréstimo.
A matemática por trás do custo oculto
Vejamos um exemplo concreto.
Imagine que você contraia um empréstimo de $100.000 a uma taxa de juros declarada de sete por cento. O credor cobra uma taxa de originação de três por cento.
Você paga essa taxa no fechamento. Digamos que os custos iniciais totais, incluindo taxas de processamento e fechamento, cheguem a US$ 3.820. Desse total, US$ 3.000 são a taxa de originação.
Seu pagamento mensal é calculado com base no total de US$ 100.000. A sete por cento, isso equivale a $665,30 por mês.
Mas aqui está o problema.
Como você pagou US$ 3.820 em taxas antecipadamente, na verdade não conseguiu usar US$ 100.000 do dinheiro do credor. Você arrecadou apenas $ 96.180.
Mesmo assim, você ainda está fazendo pagamentos como se tivesse emprestado o valor total.
Você está pagando $ 665,30 por mês com um saldo de apenas $ 96.180.
Isso significa que sua taxa percentual anual (APR) real não é de sete por cento. É 7,39 por cento.
As taxas inflacionaram o custo do empréstimo. Os juros são onde os credores obtêm lucro. Eles estão dispostos a emprestar-lhe dinheiro porque são pagos duas vezes: uma vez adiantado, por meio de taxas, e novamente, ao longo do tempo, por meio de juros.
“O resultado da taxa de originação e de outras taxas iniciais é que você está pagando mais juros ao longo da vida do empréstimo do que imagina.”
Por que o tamanho do empréstimo é importante
O impacto dessas taxas muda dependendo do tamanho do seu empréstimo.
Para um empréstimo enorme, o impacto percentual pode parecer menor. Mas para um empréstimo menor, esses custos iniciais são mais difíceis.
Além disso, considere quanto tempo você planeja manter o empréstimo. Se você pagar sua hipoteca antecipadamente, esses custos iniciais ficarão ainda mais caros. Você não consegue distribuir o custo dessas taxas por trinta anos de economia de juros.
Quanto mais elevados forem os custos iniciais, maior será a sua taxa efectiva se não mantiver o empréstimo até ao vencimento.
Você pode reduzir esses custos iniciais?
Sim. Você pode tentar diminuir essas despesas iniciais.
A negociação é fundamental. Peça ao seu credor para renunciar ou reduzir taxas de originação. Alguns credores podem oferecer pontos de desconto como alternativa. Cada ponto equivale a um por cento do valor do empréstimo. Você paga adiantado para reduzir sua taxa de juros.
Às vezes, negociar taxas mais baixas é melhor do que reduzir a taxa. Depende de quanto tempo você planeja ficar em casa.
Procure também programas de empréstimos apoiados pelo governo. Muitas vezes, eles têm estruturas de taxas mais baixas. Alguns credores também realizam promoções ou incentivos que podem reduzir os custos de fechamento.
Você deve incluir os custos no seu empréstimo?
Uma dúvida comum é se você pode financiar esses custos iniciais.
Isso é chamado de custos de fechamento de financiamento. Você adiciona as taxas ao saldo total do empréstimo.
Você não paga no fechamento. Em vez disso, você os paga ao longo da vida do empréstimo.
Isso mantém o seu dinheiro direto mais baixo. Mas aumenta sua dívida total.
Seu pagamento mensal pode permanecer semelhante, mas o custo total dos juros aumenta. Você está pagando juros sobre taxas que já foram pagas inicialmente por outra pessoa.
É uma troca. É necessário menos dinheiro agora. Custo mais alto posteriormente.
Pese os prós e os contras com cuidado. Consulte um consultor financeiro se não tiver certeza. Mas lembre-se: o dinheiro tem que vir de algum lugar. Ou você paga agora ou paga com juros mais tarde.
Qual caminho cabe no seu orçamento? Essa é uma decisão que só você pode tomar.
