Los prestamistas no son organizaciones benéficas. Están en el negocio para ganar dinero. Y lo hacen por adelantado.
Podría pensar que la tasa de interés de su hipoteca es el único costo que importa. No lo es. Hay una capa oculta de costo incorporada en el préstamo incluso antes de firmar los documentos de cierre. Se llama tarifa de originación.
Esta tarifa es un porcentaje del monto total de su préstamo. Generalmente entre medio por ciento y uno por ciento. Lo pagas al cierre.
Pero aquí está el truco. La tarifa no desaparece simplemente en el bolsillo del prestamista. Aumenta silenciosamente la tasa de interés efectiva que usted paga durante la vigencia del préstamo.
Las matemáticas detrás del costo oculto
Veamos un ejemplo concreto.
Imagine que obtiene un préstamo de $100 000 a una tasa de interés establecida del siete por ciento. El prestamista cobra una tarifa de apertura del tres por ciento.
Paga esa tarifa al momento del cierre. Supongamos que los costos iniciales totales, incluidos los costos de procesamiento y cierre, ascienden a $3,820. De eso, $3,000 es la tarifa de originación.
Su pago mensual se calcula en base a los $100,000 completos. Al siete por ciento, eso es $665,30 por mes.
Pero aquí está el truco.
Debido a que pagó $3,820 en tarifas por adelantado, en realidad no pudo utilizar $100,000 del dinero del prestamista. Sólo ganaste $96,180.
Sin embargo, usted sigue realizando pagos como si hubiera pedido prestado el monto total.
Estás pagando $665,30 al mes con un saldo de sólo $96.180.
Esto significa que su tasa de porcentaje anual (APR) real no es el siete por ciento. Es 7,39 por ciento.
Las tarifas inflaron el costo del préstamo. El interés es donde los prestamistas obtienen sus ganancias. Están dispuestos a prestarle dinero porque les pagan dos veces: una vez por adelantado mediante tarifas y otra vez con el tiempo mediante intereses.
“El resultado de la tarifa inicial y otras tarifas iniciales es que estás pagando más intereses durante la vigencia del préstamo de lo que piensas”.
Por qué es importante el tamaño del préstamo
El impacto de estas tarifas cambia según el tamaño de su préstamo.
Para un préstamo masivo, el impacto porcentual puede parecer menor. Pero para un préstamo más pequeño, esos costos iniciales afectan más.
Además, considere cuánto tiempo planea conservar el préstamo. Si cancela su hipoteca anticipadamente, esos costos iniciales se vuelven aún más caros. No puede distribuir el costo de esas tarifas entre treinta años de ahorro de intereses.
Cuanto mayores sean los costos iniciales, mayor será su tasa efectiva si no mantiene el préstamo hasta el vencimiento.
¿Puede reducir estos costos iniciales?
Sí. Puedes intentar reducir estos gastos iniciales.
La negociación es clave. Pídale a su prestamista que le exima o reduzca las tarifas de originación. Algunos prestamistas pueden ofrecer puntos de descuento como alternativa. Cada punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Paga esto por adelantado para reducir su tasa de interés.
A veces, negociar tarifas más bajas es mejor que reducir la tasa. Depende de cuánto tiempo planees permanecer en la casa.
Busque también programas de préstamos respaldados por el gobierno. Estos suelen tener estructuras de tarifas más bajas. Algunos prestamistas también ofrecen promociones o incentivos que pueden reducir los costos de cierre.
¿Debería incluir los costos en su préstamo?
Una pregunta común es si se pueden financiar estos costos iniciales.
Esto se llama costos de cierre de financiación. Agrega las tarifas al saldo total de su préstamo.
No les paga al cierre. En cambio, los liquida durante la vigencia del préstamo.
Esto mantiene bajos sus gastos de bolsillo. Pero aumenta su deuda total.
Su pago mensual puede seguir siendo similar, pero su costo total de intereses aumenta. Está pagando intereses sobre tarifas que ya pagó otra persona inicialmente.
Es una compensación. Se necesita menos efectivo ahora. Mayor costo más adelante.
Sopese los pros y los contras cuidadosamente. Consulte a un asesor financiero si no está seguro. Pero recuerda: el dinero tiene que venir de alguna parte. O lo pagas ahora o lo pagas con intereses más tarde.
¿Qué camino se ajusta a tu presupuesto? Esa es una decisión que sólo tú puedes tomar.
