Як комісії за оформлення приховують вашу реальну процентну ставку за іпотекою
Кредитори є благодійними організаціями. Вони ведуть бізнес із метою отримання прибутку. І вони одержують її відразу.
Можна подумати, що відсоткову ставку за іпотекою — це єдина важлива вартість. Але це негаразд. Існує прихований прошарок витрат, закладений у кредит ще до того, як ви підпишете документи про закриття угоди. Це називається комісія за оформлення (origination fee).
Ця комісія є відсотком від загальної суми вашого кредиту. Зазвичай вона становить від половини до одного відсотка. Ви сплачуєте її при закритті угоди.
Але ось у чому каверза. Ця комісія не просто зникає у кишені кредитора. Вона непомітно підвищує ефективну відсоткову ставку, яку ви сплачуєте протягом усього терміну дії кредиту.
Математика прихованої вартості
Розгляньмо конкретний приклад.
Уявіть, що ви берете кредит на 100 000 доларів за заявленою процентною ставкою сім відсотків. Кредитор стягує комісію за оформлення у вигляді трьох відсотків.
Ви сплачуєте цю комісію при закритті угоди. Скажімо, що загальні первісні витрати, включаючи обробку та закриття угоди, становлять 3820 доларів. З цієї суми 3 000 доларів це комісія за оформлення.
Ваш щомісячний платіж розраховується виходячи з повної суми 100 000 доларів. При ставці сім відсотків це становить 665,30 долара на місяць.
Але ось у чому проблема.
Оскільки ви заплатили 3 820 доларів комісій upfront, ви фактично не отримали можливість використати 100 000 доларів грошей кредитора. Ви отримали на руки лише 96 180 доларів.
Однак ви все ще вносите платежі так, начебто взяли повну суму.
Ви платите 665,30 долара на місяць за балансом всього 96 180 доларів.
Це означає, що ваша реальна річна процентна ставка (APR) складає не сім відсотків. Вона складає 7,39 відсотка.
Комісії завищили вартість запозичення. Відсоткові платежі — те, де кредитори отримують прибуток. Вони готові давати вам гроші в борг, тому що отримують оплату двічі: один раз upfront у вигляді комісій, а вдруге протягом часу у вигляді відсотків.
«Результатом комісії за оформлення та інших upfront-витрат є те, що ви платите більше відсотків протягом терміну дії кредиту, ніж можете подумати».
Чому розмір кредиту має значення
Вплив цих комісій змінюється залежно від розміру кредиту.
Для великого кредиту відсотковий вплив може бути меншим. Але для невеликого кредиту ці upfront-витрати б’ють сильніше.
Також враховуйте, як довго ви плануєте утримувати кредит. Якщо ви погасите іпотеку достроково, ці upfront-витрати стають ще дорожчими. Ви не зможете розподілити вартість цих комісій на 30 років економії на відсотках.
Чим вище upfront-витрати, тим вищою є ваша ефективна ставка, якщо ви не утримуєте кредит до погашення.
Чи можна знизити ці upfront-витрати?
Так. Ви можете спробувати зменшити ці початкові витрати.
Ключову роль відіграє переговори. Попросіть вашого кредитора скасувати або знизити комісії за оформлення. Деякі кредитори можуть запропонувати дисконтні бали (discount points) як альтернативу. Кожен бал дорівнює одному відсотку від суми кредиту. Ви платите це upfront, щоб знизити свою відсоткову ставку.
Іноді переговори щодо зниження комісій краще, ніж зниження ставки. Це залежить від того, як довго ви плануєте жити у домі.
Також зверніть увагу на державні програми іпотечного кредитування. Вони часто мають нижчу структуру комісій. Деякі кредитори також проводять акції або пропонують стимули, які можуть скоротити витрати під час закриття угоди.
Чи варто включати витрати в суму кредиту?
Найчастіше питання полягає в тому, чи можна фінансувати ці upfront-витрати.
Це називається фінансуванням витрат під час закриття угоди. Ви додаєте комісії до загальної суми кредиту.
Ви не сплачуєте їх при закритті угоди. Натомість ви виплачуєте їх протягом усього терміну дії кредиту.
Це знижує суму готівки, необхідних вам upfront. Але це підвищує загальну заборгованість.
Ваш щомісячний платіж може залишатися аналогічним, але загальна вартість відсотків зростає. Ви сплачуєте відсотки за комісії, які спочатку були сплачені кимось іншим.
Це компроміс. Менше готівки зараз. Вища вартість пізніше.
Зважте плюси та мінуси уважно. Проконсультуйтеся з фінансовим радником, якщо ви не впевнені. Але пам’ятайте: гроші мають звідкись узятися. Або ви платите їх зараз, або платите з відсотками пізніше.
Який шлях відповідає вашому бюджету? Це рішення можете ухвалити тільки ви.
